수원지방법원 2024타경11589. 수원시 권선구 권선동 소재 3층 303호, 감정 이용상태상 공동주택으로 쓰이는 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 102,900,000원으로 감정가 147,000,000원의 70%입니다. 말소기준은 2015년 주식회사하나은행 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·전세권·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “최저가가 낮아졌다”만 볼 물건이 아닙니다. 현황상 여러 호실의 점유자가 확인되고, 303호에는 임차권등기까지 있습니다. 해당 임차권등기는 전입·확정일자가 말소기준권리보다 뒤라 매수인 인수로 보지는 않지만, 실제 인도 과정에서는 명도와 보증금 관계 확인이 핵심 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택 |
| 소유자 | 백남규 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.24. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권은 2017.07.03. 말소되었고, 2024년 가압류와 임의경매개시결정, 2025년 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 등기 순위만 놓고 보면 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 0원으로 정리됩니다.
② 임차인·점유자 현황
보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 실제 점유자로 정리되는 인원은 17명이며, 이 중 보증금이 확인되는 사람은 홍선정 130,000,000원, 이익진 120,000,000원입니다. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 표시되어 매수인 인수 대상 보증금으로 보지 않습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 2022.10.19 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 김대길 | 203호 | 2018.07.03 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 공경주 | 204호 | 2023.05.18 | 해당 없음 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 우선 미상 |
| 윤종학 | 205호 | 2021.12.06 | 해당 없음 | 미상 | 2024.11.19 | 대항력 없음 우선 미상 |
| 양유미 | 302호 | 2022.04.25 | 해당 없음 | 미상 | 2024.11.22 | 대항력 없음 우선 미상 |
| 홍선정 | 304호 | 2022.07.04 | 해당 없음 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 대항력 없음 인수 없음 |
| 원나래 | 305호 | 2022.03.29 | 해당 없음 | 미상 | 2024.12.29 | 대항력 없음 우선 미상 |
| 이성호 | 401호 | 2023.02.10 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이유리 | 402호 | 2022.01.10 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 성민선 | 403호 | 2023.09.14 | 해당 없음 | 미상 | 2025.01.02 | 대항력 없음 우선 미상 |
| 정수훈 | 404호 | 2021.12.07 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 강석래 | 501호 | 2017.01.11 | 해당 없음 | 미상 | 2024.11.28 | 대항력 없음 우선 미상 |
| 정진희 | 502호 | 2021.12.28 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이도용 | 503호 | 2023.07.04 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이민형 | 504호 | 2021.09.16 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이익진 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.03.27 | 2023.03.06 | 120,000,000원 | 2025.01.02 | 대항력 없음 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 지혜연 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 대금이 1순위 근저당 일부에만 배당됩니다. 채권총액 1,620,000,000원 중 100,659,400원만 배당되고, 미배당은 1,519,340,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고, 동측 인근에 버스정류장이 있으며 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,402,000원/㎡, 토지면적 315.8㎡의 정방형 평지이며 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로와 접합니다.
- 주의. 건물 일부는 등기부와 건축물대장상 용도 차이가 확인됩니다. 해당 물건의 실제 이용상태와 공부상 표시를 원문으로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금액. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유자가 많으므로 권리상 인수와 실제 명도 부담을 분리해서 봐야 합니다.
- 303호 점유. 이익진 임차권등기는 보증금 120,000,000원, 전입 2023.03.27, 확정 2023.03.06로 확인됩니다. 말소기준보다 뒤라 인수는 없지만 인도 과정은 확인 대상입니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 있습니다. 배당요구 여부와 실제 점유 호실을 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조하세요.
- 가격. 현재 최저가는 102,900,000원입니다. 동일 면적 실거래 자료가 제시되지 않아, 최저가만으로 시세 대비 저가 여부를 단정하면 안 됩니다.
- 미배당 구조. 현재 회차 기준 신청채권자 청구액 929,778,087원 중 100,659,400원만 배당되는 구조입니다. 경매 취하·변경 가능성에도 주의가 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·현황·배당 추정 자료를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리가 모두 정리되어 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 그러나 건물 내 실제 점유자가 많고, 보증금 미상 전입자가 다수 존재합니다. 특히 303호와 관련해 보증금 120,000,000원의 임차권등기가 확인되므로, 권리상 소멸 여부와 별개로 인도·명도 현실성을 확인해야 합니다. 결론적으로 권리상 인수는 낮지만, 실무 난도는 낮지 않은 물건입니다.