인천지방법원 2025타경34830. 김포시 사우동 울루물루타운하우스 401동 204호로, 감정평가상 단지형연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 234,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저가는 80,262,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 유화영 임차인의 선순위 대항력입니다.

유화영은 2021.05.31. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.10.입니다. 말소기준권리인 권태완 근저당은 2022.06.02. 설정됐으므로 임차인의 대항력이 선행합니다. 보증금은 203,000,000원이며 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가 기준 배당 계산에서는 78,417,284원만 배당되고 124,582,716원이 부족합니다. 원칙적인 권리 계산만 놓고 보면 이 부족분이 매수인 인수로 연결될 수 있습니다.

그러나 이 사건에는 별도의 결정적 문구가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 2번 주택임차권등기가 명시되어 있으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 본 리포트는 요청된 정확도 규칙에 따라 이 확약을 유화영 임차권에 적용해 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 확인된 실제 임차인은 유화영 1명이며, 보증기관 승계·중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

말소기준은 2022.06.02. 설정된 권태완 근저당권 150,000,000원입니다. 남양주시·국민건강보험공단·김포시·구리시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권 역시 등기 시점은 2023.07.10.으로 후순위지만, 임차인의 주민등록·점유가 2021.05.31.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 판단은 임차권등기 시점이 아니라 선행 전입·점유를 기준으로 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

유화영은 확정일자와 배당요구를 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 매각가를 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,844,716원을 제외한 78,417,284원을 우선변제 받고, 보증금 중 124,582,716원이 미배당됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월이 중요하다

울루물루타운하우스401동402동403동의 거래 자료는 12건입니다. 전체 평균은 186,108,333원이지만 2021년과 2022년의 200,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 시장 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 141,000,000원과 최신 거래 148,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -29.9%를 우선하는 것이 적절합니다.

현재 최저가 80,262,000원은 최근 12개월 평균의 56.9%입니다. 확약 적용으로 실질 인수가 0원이라면 단순 최저가가 아니라 실질취득 자체가 최근 시세보다 낮은 구조입니다. 다만 최근 거래 추세가 -29.9%로 뚜렷하게 하락했고, 최신 거래도 2026.06. 148,000,000원이므로 과거 전체 평균 186,108,333원을 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)

배당 계산상 유화영 보증금 부족분은 124,582,716원으로 매수인 인수액에 잡혀 있습니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 본 리포트에서는 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단지형연립주택 등 공동주택과 구옥 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 단지형연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 204호입니다.
• 설비. 위생·상하수도·가스·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북향 완경사지대의 연립주택 건부지이고 동측 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 재정비촉진지구·고도지구·제한보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역 등이 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,106,000원/㎡, 토지면적은 1,832.0㎡입니다.
• 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 본 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 문서입니다. 적용 대상과 말소 조건을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 선순위 임차인. 유화영은 전입 2021.05.31., 확정일자 2021.05.10., 보증금 203,000,000원으로 말소기준 2022.06.02.보다 앞섭니다.
• 배당 부족액. 현재 최저가 기준 원칙적 계산에서는 유화영 보증금 124,582,716원이 미배당됩니다. 확약이 없다는 가정과 혼동하면 안 됩니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당표를 확인하세요.
• 하락장 보정. 최근 12개월 평균은 141,000,000원, 최신 거래는 148,000,000원, 최근 대비 과거 추세는 -29.9%입니다. 과거 전체 평균 186,108,333원만 보고 시세를 높게 잡지 마세요.
• 다세대 환금성. 현재 3회 유찰이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 매입가뿐 아니라 이후 매도 가능성까지 함께 검토하세요.

맺으며 — “싸다”보다 먼저 봐야 할 한 장의 확약서

이 사건은 표면적으로는 복잡합니다. 보증금 203,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가로는 124,582,716원이 미배당되는 구조입니다. 이 계산만 보면 최저가가 아무리 내려가도 매수인 부담을 경계해야 하는 전형적인 인수형 물건입니다.

하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어, 요청된 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 그 전제에서는 현재 실질취득 80,262,000원이 최근 12개월 평균 141,000,000원의 56.9%로 내려옵니다.

다만 최근 시장은 -29.9%의 하락 추세이고 물건도 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 단순한 고평가도, 단순한 저평가도 아닙니다. 확약서가 유효하게 작동한다면 가격 메리트는 분명하지만, 그 한 문서의 확인이 입찰 판단 전체를 좌우합니다. 권리와 가격을 모두 통과하려면 확약서 원본 확인과 최근 실거래 기준의 환금성 검토가 먼저입니다.