서울남부지방법원 2025타경4173. 서울 양천구 신월동 미성트라움 제102동 4층 403호로, 감정평가상 공동주택인 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 250,000,000원이며 6회 유찰돼 최저매각가는 65,536,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2024.09.03. 동화성세무서장의 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 양천세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부만 보고 “인수 권리 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 박재민의 전입일은 2020.07.21.로 말소기준권리인 2024.09.03.보다 앞섭니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 특히 박재민은 이 사건의 강제경매 신청채권자와 이름이 동일해, 실제 임대차인지 관계인인지, 임대차보증금 채권과 경매신청채권의 관계가 무엇인지 원본 서류 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 남부순환로67길 14-16, 제102동 제4층 제403호 (신월동, 미성트라움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(단지형다세대주택) · 제6층 건물 중 제4층 |
| 대상 면적 | 35.7㎡ |
| 소유자 | 곽예원 (2020.07.20. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 65,536,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재민 / 262,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.03. 압류 · 국(동화성세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
곽예원은 2020.07.20. 소유권을 취득했고, 박재민의 전입일은 2020.07.21.입니다. 이후 민간임대주택등기가 기록됐으며 2024.09.03. 국세 압류가 말소기준권리가 됐습니다. 등기부상 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리보다 앞선 주택임차인이 유효한 대항력을 갖췄다면 그 임차보증금은 별도 판단 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재민 점유 부분 미상 | 2020.07.21 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 인수액 미상 |
전입일만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.03.27. 접수됐습니다. 신청채권자 박재민과 임차인 박재민이 동일인으로 나타나는 점은 임대차의 실체와 채권 관계를 반드시 검증해야 할 사유입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교해야 한다
미성트라움은 29세대, 사용승인일 2019.06.24.인 단지형다세대주택입니다. 확인된 실거래는 6건이며 전체 평균은 234,166,666원, 데이터상 최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최신 거래는 2024.12.의 280,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.5% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 47.41㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.09 | 44.47㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2024.05 | 47.41㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2023.03 | 39.3㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2022.10 | 44.47㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 29.67㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 250,000,000원 |
표면 최저가 65,536,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 26.2%입니다. 그러나 대상 면적 35.7㎡와 실거래 표본의 면적이 일치하지 않고, 무엇보다 임차보증금이 미상이라 실질취득액 자체가 정해지지 않았습니다. 따라서 26.2%라는 숫자는 낙찰대금만 비교한 값이며, 실제 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,536,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,579,648원 |
| 1. 경매신청채권 · 박재민 | 262,000,000원 | 63,956,352원 |
| 신청채권 미배당 | - | 198,043,648원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 계산입니다. 임차인 박재민의 보증금과 우선변제 순위, 당해세·최우선변제 여부가 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 매수인 인수액은 반영할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 65,536,000원 | 63,956,352원 | 198,043,648원 |
| 7회 유찰 시 | 52,428,800원 | 51,085,082원 | 210,914,918원 |
| 8회 유찰 시 | 41,943,040원 | 40,788,065원 | 221,211,935원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 강서초등학교 북서측 인근에 위치하며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 평지의 세로장방형이며 서측과 동측 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 확인된 거래는 6건이며 대상 면적 35.7㎡와 정확히 일치하는 실거래 표본이 없습니다.
- 경매 이력. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회이고 매각률은 0.0%로 집계됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 박재민의 보증금, 계약기간, 임대인, 목적물 표시와 실제 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 전입·점유 확인. 전입일 2020.07.21.의 세대주·세대원 정보와 현재 점유 상태, 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위. 확정일자와 배당요구 서류를 확인해 우선변제권과 예상 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
- 동일인 채권 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 박재민으로 나타나는 이유와 청구금액 262,000,000원의 발생 근거를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 산정. 확인된 미배당 보증금을 낙찰가에 더해 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 280,000,000원에 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07. 기록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 면적 보정 시세. 대상 면적 35.7㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않으므로 동일 면적 또는 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납액을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “65,536,000원이 취득원가는 아니다”
이 사건의 등기구조는 근저당권 없이 압류가 말소기준이 되는 비교적 단순한 형태입니다. 하지만 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 등기부가 아니라 박재민의 임차관계입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자·점유 부분이 모두 확인되지 않았습니다.
박재민의 임대차가 유효하고 대항력이 인정된다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 그 경우 실질취득액은 65,536,000원이 아니라 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액입니다. 반대로 임대차의 실체가 부정되거나 인수할 보증금이 없는 것으로 확인된다면 위험은 크게 달라집니다. 현재 단계에서는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다.
표면가격은 낮지만 실질취득액은 미상, 임차인과 신청채권자는 동일인, 동일 면적 실거래도 부족합니다. 보증금과 채권 관계를 원본으로 확인하기 전까지는 응찰가를 정할 수 없는 고위험 확인형 물건입니다.
