서울남부지방법원 2025타경4173. 서울 양천구 신월동 ‘미성트라움’ 제102동 4층 403호, 공동주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 250,000,000원이지만 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 41,943,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 16.8% 수준이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 박재민의 권리관계입니다. 박재민은 2020.07.21 전입했고, 말소기준권리인 2024.09.03 압류보다 시점이 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·승계 여부 미상으로 보는 것이 안전합니다.
등기부에는 근저당권이 없고, 말소기준은 2024.09.03 동화성세무서장 관련 압류입니다. 이후 2025.01.07 강제경매개시결정과 2025.05.12 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박재민의 전입은 이보다 약 4년 앞섭니다. 게다가 박재민은 이 사건의 신청채권자로도 기재되어 있고 청구금액은 262,000,000원입니다. 동일인이 임차인과 신청채권자로 나타나므로, 제공된 조사내용처럼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 포함해 원인채권과 임대차의 실체를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 남부순환로67길 14-16, 제102동 제4층 제403호 (신월동, 미성트라움) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(단지형다세대주택) · 지상 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 곽예원 · 2020.07.20 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 41,943,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재민 / 262,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.03 갑구 4번 압류 · 권리자 국 · 처분청 동화성세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
소유자 곽예원은 2020.07.20 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 바로 다음 날인 2020.07.21 박재민의 전입이 확인됩니다. 말소기준권리는 2024.09.03 압류이므로 전입 자체는 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이므로 박재민을 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 임대차계약의 실체, 점유 지속 여부, 보증금 액수와 확정일자를 확인해야 매수인이 실제로 승계할 금액을 계산할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재민 | 2020.07.21 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
박재민은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 범위도 확정하기 어렵습니다. 또한 등기부상 강제경매 신청채권자 역시 박재민입니다. 같은 사람이 임차인과 채권자로 기재되어 있으므로 임대차보증금 채권인지, 별개의 집행권원에 기한 채권인지를 서류로 구분해야 합니다. 확인 전에는 청구금액 262,000,000원을 임차보증금으로 간주하거나, 반대로 임차보증금이 없다고 간주해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 4,194만원만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
미성트라움의 거래자료는 총 6건이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 250,000,000원, 최신 거래는 2024.12 280,000,000원입니다. 최근 12개월 가격은 그 이전 거래 대비 14.5% 높은 흐름으로 집계됩니다. 표면 최저가 41,943,000원은 최근 12개월 평균의 16.8%에 불과합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 47.41㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.09 | 44.47㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2024.05 | 47.41㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2023.03 | 39.30㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2022.10 | 44.47㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 29.67㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 250,000,000원 |
다만 대상 물건의 면적은 35.7㎡이고, 위 거래 표본은 29.67㎡·39.30㎡·44.47㎡·47.41㎡ 등으로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 250,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 보는 것은 무리입니다. 더 중요한 점은 임차보증금 인수 여부가 미확정이라는 사실입니다. 보증금이 크고 실제 승계가 발생하면 실질취득가는 최저가 41,943,000원보다 크게 높아질 수 있으므로, 현 단계에서 “시세보다 싸다”는 표현으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,154,974원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 박재민 | 262,000,000원 | 40,788,026원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,943,000원을 전제로 한 계산에서는 박재민 신청채권 262,000,000원 중 40,788,026원이 배당되고 221,211,974원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 박재민의 임대차보증금이 별도로 존재하는지와 그 법적 성격은 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 41,943,000원 | 40,788,026원 | 221,211,974원 |
| 9회 유찰 시 | 33,554,400원 | 32,550,421원 | 229,449,579원 |
| 10회 유찰 시 | 26,843,520원 | 25,960,337원 | 236,039,663원 |
9회 유찰 시 33,554,400원, 10회 유찰 시 26,843,520원까지 최저가가 낮아질 수 있지만, 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아진다고 실질취득 부담도 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 그 효과를 숫자로 계산할 수 없으므로, 추가 유찰만을 이유로 가격 매력이 커졌다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 ‘강서초등학교’ 북서측 인근. 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 제4층 제403호이며 사용승인일은 2019.06.24입니다. 위생·급배수·개별냉난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 공동주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중이며 서측과 동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 미성트라움은 29세대이고 거래 표본도 대상 면적과 정확히 일치하지 않습니다. 다세대 특성상 개별 호수의 면적·층·상태 차이가 가격에 크게 반영될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 박재민의 실제 보증금, 계약기간, 임대인, 점유 범위부터 확인해야 합니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 확정일자와 실제 점유 지속 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 청구금액의 성격 확인. 박재민의 262,000,000원 청구채권이 임차보증금과 동일한 채권인지, 별개의 집행권원인지 구분해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수할 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 그 미배당 승계액을 더해 최근 12개월 평균 250,000,000원 및 최신 거래 280,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.07 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 원인이 권리, 점유, 상품성, 면적, 시장성 중 무엇인지 현장조사와 서류대조로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,194만원”보다 먼저 확인할 숫자는 ‘보증금’
감정가 250,000,000원에서 8회 유찰돼 41,943,000원까지 내려온 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 평균 거래금액 250,000,000원, 최신 거래 280,000,000원과 비교하면 표면 가격 차이도 큽니다. 그러나 이 사건에는 말소기준권리보다 빠른 전입을 가진 박재민이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “박재민에게 실제 임차보증금이 존재하는지, 존재한다면 얼마이고 얼마가 매수인에게 남는지”입니다. 신청채권자와 임차인이 동일인으로 기재된 특이점, 8회 유찰, 다세대의 제한된 거래표본까지 함께 보면 서류 확인 전 단계에서는 실질취득가를 확정하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 권리 불확실성이 가격 판단을 막고 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
