수원지방법원 2024타경11589. 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 경수대로409번길 17의 3층 304호 다세대 물건입니다. 감정가는 136,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 95,200,000원입니다. 말소기준은 2015.09.24 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그래서 권리 인수만 놓고 보면 결론은 단순합니다. 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건을 “싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 실질취득이 95,200,000원으로 고정되는 안전형이긴 하지만, 현재 회차 매각가를 전제로 해도 하나은행 첫 번째 근저당에 93,086,400원만 배당되고, 두 번째 근저당과 동수원신용협동조합 가압류는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 채권총액 기준 미배당은 1,486,913,600원입니다. 권리는 소멸하지만, 경매가 나온 배경 자체는 무거운 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 3층304호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 19.67㎡ · HomeNnoble |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택 원룸형과 다세대주택) 및 근린생활시설-사무소 |
| 사용승인 | 2015.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 하나은행 근저당
말소기준권리는 2015.09.24 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권, 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류, 2024.10.18 임의경매개시결정, 2025.03.18 홍선정 주택임차권은 모두 그 뒤에 놓입니다. 따라서 등기상 후순위 권리들은 낙찰로 소멸하고, 매수인에게 별도로 승계될 권리금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 현황 — 304호 핵심은 홍선정 임차권
304호와 직접 연결되는 등기 임차권은 홍선정입니다. 보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2022.05.13, 확정일자 2022.05.26, 점유개시일 2022.07.01, 주민등록일자 2022.07.04로 표시되어 있습니다. 다만 모두 말소기준권리 이후라 매수인에게 대항하는 선순위 임차권으로 보기는 어렵습니다.
| 호실 | 성명 | 전입 / 확정 | 보증금·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 김나영 | 2022.10.19 / 미상 | 보증금 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 202호 | 김만석 | 2017.08.21 / 미상 | 보증금 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 203호 | 김대길 | 2018.07.03 / 미상 | 보증금 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 204호 | 공경주 | 2023.05.18 / 미상 | 배당요구 2024.11.08 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 205호 | 윤종학 | 2021.12.06 / 미상 | 배당요구 2024.11.19 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 302호 | 양유미 | 2022.04.25 / 미상 | 배당요구 2024.11.22 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 303호 | 이익진 | 2023.03.27 / 미상 | 보증금 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 304호 | 홍선정 | 2022.07.04 / 2022.05.26 | 130,000,000원 · 2024.11.14 | 없음 후순위 임차권 | 확정일자 있음 | 해당 없음 |
| 305호 | 원나래 | 2022.03.29 / 미상 | 배당요구 2024.12.29 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 401호 | 이성호 | 2023.02.10 / 미상 | 보증금 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 402호 | 이유리 | 2022.01.10 / 미상 | 보증금 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 403호 | 성민선 | 2023.09.14 / 미상 | 배당요구 2025.01.02 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 404호 | 정수훈 | 2021.12.07 / 미상 | 보증금 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 501호 | 강석래 | 2017.01.11 / 미상 | 배당요구 2024.11.28 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 502호 | 정진희 | 2021.12.28 / 미상 | 보증금 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 503호 | 이도용 | 2023.07.04 / 미상 | 보증금 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 504호 | 이민형 | 2021.09.16 / 미상 | 보증금 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 기준 채권자 총 청구 1,580,000,000원 중 93,086,400원만 배당되는 구조입니다. 미배당은 1,486,913,600원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고, 동측 인근에 버스정류장이 있으며 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물로, 위생·급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지이며, 북측 약 9미터·동측 약 7미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍선정 임차권 원본 대조. 보증금 130,000,000원은 크지만 후순위로 판단됩니다. 그래도 임대차계약일·전입·확정일자·임차권등기명령 원본은 반드시 대조해야 합니다.
- 304호 실제 점유 확인. 전유부분 전부 임차권이 표시되어 있으므로, 현장 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 매각가 95,200,000원 가정이며, 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 소형 다세대 환금성. 전용 19.67㎡ 물건은 매도·임대 수요가 가격에 민감할 수 있으므로, 입찰가보다 회수 가능성을 먼저 봐야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분은 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “보증금 130,000,000원”보다 “2015.09.24”가 중요하다
이 사건은 겉으로 보면 임차보증금 130,000,000원이 최저가 95,200,000원보다 커서 위험해 보입니다. 하지만 권리분석의 기준은 금액이 아니라 순위입니다. 홍선정 임차권은 말소기준인 2015.09.24 하나은행 근저당보다 늦어 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 그래서 권리 결론은 인수 0원입니다.
다만 안전하다는 말이 곧 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 1,486,913,600원이고, 소형 다세대 특성상 명도·환금성·실사용 상태 확인이 중요합니다. 권리는 통과, 가격과 명도는 보수적으로. 이 물건의 핵심 판단입니다.