수원지방법원 2024타경11589. 수원시 권선구 권선동, 권선초등학교 동측 인근의 6층 건물 내 3층 305호입니다. 감정 이용상태는 공동주택, 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택, 일부 근린생활시설이 함께 확인되는 구조입니다. 사건의 말소기준은 2015년 9월 24일 주식회사하나은행 근저당권이고, 그 뒤에 붙은 가압류, 임의경매개시결정, 원나래 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
가격만 보면 감정가 1억 4,100만원에서 한 번 유찰되어 최저가가 9,870만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 체크포인트는 단순한 할인율이 아닙니다. 현황조사상 여러 호실 전입자가 확인되고, 그중 다수는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 자체는 말소기준 이후 전입으로 정리되더라도, 실제 현장에서는 점유자 특정·명도·임차권등기 말소 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 3층305호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 공동주택, 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택, 근린생활시설 일부 |
| 소유자 | 백남규 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2015.09.24 접수된 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 360,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 720,000,000원이 이어지고, 2024년 동수원신용협동조합 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정이 붙었습니다. 등기부상 주택임차권은 2025.06.26 원나래 임차권등기로, 등기일과 주민등록일 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유자 확인 — 실제 임차인 17명, 보증기관 중복신고 없음
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 확인되지 않습니다. 실제 이름으로 확인되는 점유자·임차인은 17명입니다. 핵심은 305호와 연결되는 원나래 임차권등기이고, 그 외 호실 점유자들은 모두 말소기준 이후 전입으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금 미상인 점유자가 많아, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 2022.10.19 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김대길 | 203호 | 2018.07.03 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 공경주 | 204호 | 2023.05.18 / 해당 없음 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 |
| 윤종학 | 205호 | 2021.12.06 / 해당 없음 | 미상 | 2024.11.19 | 대항력 없음 |
| 양유미 | 302호 | 2022.04.25 / 해당 없음 | 미상 | 2024.11.22 | 대항력 없음 |
| 이익진 | 303호 | 2023.03.27 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 홍선정 | 304호 | 2022.07.04 / 해당 없음 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 대항력 없음 |
| 이성호 | 401호 | 2023.02.10 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이유리 | 402호 | 2022.01.10 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 성민선 | 403호 | 2023.09.14 / 해당 없음 | 미상 | 2025.01.02 | 대항력 없음 |
| 정수훈 | 404호 | 2021.12.07 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 강석래 | 501호 | 2017.01.11 / 해당 없음 | 미상 | 2024.11.28 | 대항력 없음 |
| 정진희 | 502호 | 2021.12.28 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이도용 | 503호 | 2023.07.04 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이민형 | 504호 | 2021.09.16 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 원나래 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.03.29 / 2022.02.16 | 130,000,000원 | 2024.12.29 | 대항력 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,176,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 9,870만원 가정 시 집행비용 추정 217만원을 제외하면 1순위 근저당에도 전액 충당되지 않습니다. 총 채권액 1,580,000,000원 중 예상 배당은 96,523,400원이며, 미배당은 1,483,476,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 315.8㎡, 정방형 평지이며 북측 약 9m, 동측 약 7m 포장도로와 접합니다.
- 환금성. HomeNnoble 19세대 규모로, 동일 단지 통계상 평균 유찰 1.0회가 확인됩니다. 최근 매각가 자료는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 305호 점유자 특정. 주소는 3층305호인데 점유자 표에는 여러 호실이 나타납니다. 본건 전유부분의 실제 점유자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 원나래 임차권등기는 후순위라 인수형은 아니지만, 보증금 130,000,000원 임차권등기이므로 말소·인도 실무를 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 없음 표시와 별개로 명도 협의 비용·기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 채권자 미배당. 최저가 기준 1순위 근저당도 전액 회수되지 않습니다. 신청채권자의 청구액 929,778,087원 대비 예상 배당이 작아 진행 변동 가능성을 점검하세요.
- 관리비·공과금. 집합건물은 공용부분 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “누가 점유하느냐”가 중요하다
이 사건은 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조라, 숫자상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 감정가의 70%인 9,870만원까지 내려왔습니다. 하지만 다세대·원룸형 건물의 특성상 여러 점유자가 확인되고, 보증금 미상 점유자가 많습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리표는 통과, 점유·명도는 보류. 305호 실제 점유와 원나래 임차권등기 처리 가능성을 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.