부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34832 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 39.5㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

133,200,000원 1억 3,320만 감정가 210,000,000원

감정가의 63% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 102,900,000원 최저가 대비 +29%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,029만원

최저가의 10% · 10,290,000원

실거래 대비

▼ 15.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.58억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차권등기 인수 위험으로 실질취득액 분석이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 102,900,000원 + 임차보증금 미배당 89,340,600원 인수 가능성
자금 입찰보증금 약 10,290,000원 · 실질취득 약 192,240,600원 수준 검토
리스크 김정옥 임차권등기 대항력 있음 · 확약서 제출 사항 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 1.9억원 중 미배당 89,340,600원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보면 저렴해 보이지만 실질취득액 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

감정가

210,000,000원

최초 평가액

최저가

102,900,000원

2회 유찰

실질취득 추정

192,240,600원

낙찰가+인수 가능액

매수인 인수

89,340,600원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경34832. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 성주스위트홈에이 3층 302호 다세대 물건입니다. 감정가는 2.1억원, 현재 최저매각가는 1억290만원으로 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 유찰 할인형이 아닙니다. 을구의 주택임차권등기와 대항력 있는 임차인의 존재가 실질 취득비용을 결정합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34832
소재지	경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-168 성주스위트홈에이 3층302호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)
소유자	박해주
감정가 / 최저가	210,000,000원 / 102,900,000원
청구금액	190,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

2018년 소유권보존 후 박해주에게 소유권이 이전되었고, 을구에는 농협은행 근저당이 설정되었다가 말소되었습니다. 이후 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 을구 순위 3번 주택임차권등기는 대항력 있는 임차인의 권리로, 배당 부족분 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
김정옥	건물 전부	190,000,000원	有	行使 가능	미배당분 가능

⚠️ 실질취득 기준 판단 최저가 102,900,000원에서 임차인 배당액은 100,659,400원이며 부족분 89,340,600원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득액은 약 192,240,600원 수준으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 실질취득 기준

성주스위트홈A 최근 거래는 2024년 7월 1건이며 거래가는 218,000,000원입니다. 최저가는 표면적으로 47.2% 수준이지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득액은 약 1.92억원입니다.

구분	금액
최저매각가	102,900,000원
임차보증금 인수 가능액	89,340,600원
실질취득 추정	192,240,600원
최근 거래	218,000,000원

배당 분배

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

인수 가능액 반영 후 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,240,600원
임차인 김정옥 보증금	190,000,000원	100,659,400원
주택도시보증공사 가압류	1,671,613,805원	0원
잔여	-	0원

⛔ 핵심 위험 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기 인수권리가 명시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사항이 있으므로 실제 인수 범위는 관련 서류 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 계산. 최저가만 보고 입찰하지 말고 임차보증금 인수 가능액을 포함해 판단해야 합니다.
임차권등기 확인. 김정옥 임차인의 대항력·우선변제권 및 확약서 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
유찰 효과. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 인수 위험이 제거된 것은 아닙니다.
환금성. 12세대 소규모 다세대로 거래량 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 인수 분석이 먼저”

이 물건은 최저가가 감정가의 49%까지 떨어져 겉보기 가격 매력은 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분 인수 가능성이 있어 낙찰가만으로 판단하면 위험합니다. 권리상 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구분하고, 확약 범위 확인 후 실질취득액 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권등기 인수가 핵심 — 부천 성주스위트홈A 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 실질취득 기준

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 할인보다 인수 분석이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	2억 1,000만원
2	2026-05-27	유찰	1억 4,700만원
3	2026-07-08	대기	1억 290만원