수원지방법원 2024타경11589. 대상은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 HomeNnoble 4층 401호입니다. 감정가는 149,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 104,300,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주식회사 하나은행이고, 청구금액은 929,778,087원입니다. 이 사건의 권리분석 출발점은 2015.09.24 접수된 하나은행 근저당권입니다.
권리만 떼어 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 뒤에 붙은 동수원신용협동조합 가압류, 수원시 압류, 경매개시결정, 그리고 이성호 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황상 점유·임차인이 17명으로 정리되어 있어, 입찰 전 확인 난도는 낮지 않습니다. 특히 보증금이 확인된 사람과 확인되지 않은 사람이 섞여 있으므로 “인수 0원”과 “명도·확인 부담 0”을 혼동하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 25.5㎡ · 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 |
| 단지 / 세대 | HomeNnoble · 19세대 · 사용승인일 2015.09.16 |
| 소유자 | 백남규 (2018.03.12 매매, 2018.03.23 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.09.24 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 하나은행 후순위 근저당도 매각으로 소멸하고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정·주택임차권등기도 모두 말소 대상입니다. 이성호 임차권등기는 보증금 120,000,000원, 전입 2023.02.10, 확정일자 2023.01.31로 확인되지만, 말소기준보다 늦어 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 확인 부담은 크다
현황상 확인되는 임차·점유자는 17명입니다. 전입일은 모두 말소기준인 2015.09.24 이후라 대항력 있는 인수형 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 다수 호수에서 보증금이 미상으로 정리되어 있어, 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 핵심입니다.
| 호수 / 범위 | 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 김나영 | 2022.10.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 202호 | 김만석 | 2017.08.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 203호 | 김대길 | 2018.07.03 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 204호 | 공경주 | 2023.05.18 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 205호 | 윤종학 | 2021.12.06 | 미상 | 2024.11.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 302호 | 양유미 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.11.22 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 303호 | 이익진 | 2023.03.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 304호 | 홍선정 | 2022.07.04 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 305호 | 원나래 | 2022.03.29 | 미상 | 2024.12.29 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 402호 | 이유리 | 2022.01.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 403호 | 성민선 | 2023.09.14 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 404호 | 정수훈 | 2021.12.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 501호 | 강석래 | 2017.01.11 | 미상 | 2024.11.28 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 502호 | 정진희 | 2021.12.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 503호 | 이도용 | 2023.07.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 504호 | 이민형 | 2021.09.16 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전유부분 전부 | 이성호 | 2023.02.10 | 120,000,000원 | 2025.03.05 | 없음 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 | 2,260,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 102,039,800원 | 104,300,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 | 104,300,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 | 104,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 104,300,000원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,580,000,000원 중 배당되는 금액은 102,039,800원이고, 미배당은 1,477,960,200원입니다. 매수인 인수는 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 동측 인근 버스정류장과 도보 10여분 거리의 수인분당선 수원시청역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물로, 위생·급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비를 갖추었습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 정방형 평지, 북측 약 9미터·동측 약 7미터 포장도로와 접한 소로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 19세대 규모이고 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 소형 다세대는 아파트보다 매수층이 좁아 가격보다 명도·임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.09.24 하나은행 근저당권보다 빠른 대항력 임차인은 보이지 않습니다. 이 점이 인수 0원의 핵심입니다.
- 이성호 임차권등기. 보증금 120,000,000원, 전입 2023.02.10, 확정일자 2023.01.31, 임차권등기 2025.03.05입니다. 말소기준 이후라 인수 대상은 아니지만 명도·배당 이해관계는 확인해야 합니다.
- 다수 점유자. 현황상 17명이 확인됩니다. 각 호수 점유와 본건 401호 점유 범위를 입찰 전 현장에서 다시 좁혀야 합니다.
- 보증금 미상. 보증금이 확인되지 않은 호수가 많습니다. 대항력은 없더라도 명도 협의 비용과 시간이 생길 수 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 미배당 1,477,960,200원이 남습니다. 후순위 채권은 소멸하더라도 이해관계자 반발 가능성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·공용부분. 소형 다세대는 관리 체계가 단지형 아파트보다 약할 수 있어 공용부분 미납·시설 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장은 복잡하다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리라 매수인 인수는 0원이고, 최저가는 104,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 그 다음이 중요합니다. 현황상 임차·점유자가 17명, 보증금 미상 호수 다수, 이성호 임차권등기, 현재 회차 미배당 1,477,960,200원이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 없음”은 맞지만, “쉽게 끝나는 물건”이라고 보기는 어렵습니다. 권리는 통과, 현장·명도·환금성은 보수적으로. 이 기준으로만 접근해야 합니다.