인수는 0원. 하지만 ‘402호 점유·보증금 미상’은 반드시 확인해야 한다 — 수원 권선동 HomeNnoble 402호

수원지방법원 2024타경11589. 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 도로명 경수대로409번길 17의 4층 402호 다세대 물건입니다. 건물은 2015년 9월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 감정상 공동주택은 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 감정가 1.49억에서 1회 유찰되어 최저매각가는 104,300,000원, 감정가의 70% 구간입니다.

권리의 출발점은 아주 앞에 있습니다. 2015.09.24 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 쪽도 같은 기준으로 보면, 확인된 전입은 모두 2015.09.24 이후입니다. 즉 최저가가 내려간 이유는 대항력 인수형 리스크 때문이 아니라, 다세대 물건의 환금성과 점유 확인 부담이 반영된 가격으로 보는 편이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 하나은행 근저당

말소기준은 2015.09.24 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 하나은행 근저당도 설정되어 있고, 이후 동수원신용협동조합 가압류, 수원시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기상 인수해야 할 후순위 권리는 현재 자료 기준 확인되지 않습니다.

② 임차인·점유 확인 — 대항력은 없지만, 명도 확인은 필수

확인된 실제 점유자는 17명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금 합산 이슈는 없습니다. 다만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 정리되어 대항력은 없습니다. 대상 호수인 402호에는 이유리가 2022.01.10 전입한 것으로 조사되어 있고, 보증금은 확인되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

현재 최저가 104,300,000원에서는 집행비용을 제외한 대부분이 하나은행 1순위 근저당에 배당되고, 채권자 미배당은 1,477,960,200원으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 동측 인근 버스정류장과 도보 10여분 거리의 수인분당선 수원시청역을 이용할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물, 사용승인일 2015.09.16, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기설비를 갖추었습니다.
• 용도. 공동주택은 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 내 근린생활시설-사무소로 이용되는 호실도 확인됩니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 315.8㎡, 공시지가 2,402,000원/㎡, 북측 약 9m·동측 약 7m 포장도로와 접한 소로각지입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 402호 점유 확인. 이유리의 전입일은 2022.01.10으로 대항력은 없지만, 실제 거주 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 확인. 대항력은 없더라도 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 미납관리비. 다세대·도시형생활주택은 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체 또는 현장 확인으로 점검해야 합니다.
• 환금성. 총 19세대 규모의 소형 주거 건물입니다. 매도·임대 수요를 동일 면적 기준으로 따로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 물건은 권리만 보면 매수인 인수액 0원의 구조입니다. 말소기준이 2015년 하나은행 근저당으로 앞서 있고, 확인된 점유자들의 전입은 모두 그 이후입니다. 특히 대상 호수인 402호 점유자의 전입도 2022년이라 대항력은 없습니다. 그러나 보증금 미상, 실제 점유, 다세대·원룸형 공동주택의 환금성은 별도의 리스크입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 명도는 보수적으로입니다.