권리는 말소되지만, 다세대 19세대 임차인 확인이 핵심 — 수원 권선동 403호

수원지방법원 2024타경11589. 권선초등학교 동측 인근, 경수대로409번길 17에 있는 집합건물 4층 403호입니다. 감정 이용상태상 이 건물은 공동주택과 일부 근린생활시설이 함께 확인되는 구조이고, 대상 물건의 용도는 다세대로 보아야 합니다. 감정가 149,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,300,000원, 감정가의 70% 수준입니다.

권리의 출발점은 2015.09.24 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 360,000,000원 근저당과 720,000,000원 근저당이 설정되어 있고, 현재 경매도 하나은행이 신청했습니다. 이후 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류, 2024.10.18 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 권리 자체보다 중요한 것은 점유자 17명의 임대차 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2015.09.24 을구 1번 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권도 같은 날 설정되었고, 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 갑구 5번 가압류와 갑구 6번 경매개시결정도 모두 말소기준 이후라 낙찰자가 떠안는 등기상 권리로 보기는 어렵습니다.

② 임차인·점유자 확인 — 실제 점유 신고 17명, 대항력은 없음으로 정리

현황조사와 문건접수, 매각물건명세서에 나타난 실제 점유 신고는 17명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않으므로, 이 표의 인원은 실제 점유자로 보아 검토합니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2015.09.24 이후로 표시되어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많아, 배당요구 여부와 보증금 자료는 원본으로 반드시 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

현재 최저가 104,300,000원 기준 채권 총액 1,580,000,000원 중 102,039,800원만 배당되고, 미배당은 1,477,960,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 동측 인근 버스정류장과 도보 10여분 거리의 수인분당선 수원시청역 접근성이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 확인됩니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 대지 315.8㎡, 공시지가 2,402,000원/㎡, 정방형 평지의 소로각지입니다.
• 주의. 601호는 등기부상 공동주택이나 건축물대장상 제2종근린생활시설 사무소로 확인됩니다. 대상 403호 자체의 용도와 공부상 내용을 원본으로 대조하세요.

⑤ 입찰 체크리스트

• 403호 점유자 확인. 성민선 전입일 2023.09.14, 배당요구일 2025.01.02로 표시됩니다. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유·명도 조건을 확인하세요.
• 보증금 자료 확인. 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구서·임대차계약서·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
• 관리비 체납. 다세대·도시형생활주택의 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담이 될 수 있으니 관리 주체에 확인하세요.
• 환금성 보수 산정. 19세대 규모이고 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하지 말고, 같은 건물·인근 다세대 시세를 별도로 확인하세요.
• 배당 부족 구조. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 929,778,087원 대비 예상배당 102,039,800원으로 부족합니다. 채권 미배당이 크다는 점을 가격 협상·명도 국면에서 참고하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 임대차 확인은 필수”

이 사건은 말소기준이 명확하고, 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 현재 최저가 104,300,000원에 매수인 인수액 0원이므로 실질취득도 104,300,000원입니다. 하지만 이 물건은 다세대 19세대 규모의 건물이고, 실제 점유 신고가 17명으로 확인됩니다. 대상 403호의 점유자는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금 자료와 명도 상황은 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 권리는 통과, 임대차·환금성은 보수 검토. 이 물건의 결론입니다.