인천지방법원 2025타경34864. 김포시 사우동 다온아르떼 101동 302호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 출발점은 2021년 소유권보존과 신탁이고, 현재 소유자는 서종진입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.06.09. 국 압류로 선언되어 있습니다. 문제는 장세일의 전입·점유 개시가 2021.12.21., 확정일자가 2021.11.22.로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.

그대로 계산하면 현재 회차 98,000,000원에서 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 117,164,000원이 매수인에게 넘어오는 인수형입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 장세일 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 처리해야 합니다. 즉 최저가만 보고 117,164,000원을 더하는 것도, 반대로 확약서를 무시하고 단순 인수형으로 보는 것도 모두 이 사건의 핵심을 놓치는 해석입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그리고 확약서

말소기준은 2023.06.09. 국 압류입니다. 장세일은 2021.12.21. 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자도 2021.11.22.이므로 말소기준보다 선행하는 대항력 임차인입니다. 2023.12.07.에는 보증금 213,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계나 대위신고로 중복 집계되는 임차인은 아닙니다.

다만 2021.12.31.에는 민간임대주택 등록에 따른 등기가 기재되어 있고, 이 항목은 제공된 권리정보에서 매각으로 소멸한다고 명시되어 있지 않습니다. 따라서 이를 임의로 ‘소멸’ 또는 ‘인수’라고 단정하지 않고, 입찰 전 등기 원문과 매각물건명세서에서 효력·말소처리를 직접 대조할 항목으로 남겨두는 것이 안전합니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 제공된 부동산 시세 정보에서는 대상 면적 35.81㎡에 대해 면적 매칭이 확인되지 않았고, 최근 동일 조건 실거래 금액도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 가지고 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 가점할 근거는 없습니다.

특히 다온아르떼101,102동은 27세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0%로 제시되어 있습니다. 현재 사건 역시 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가의 절반 이하라는 사실과 실제 시장 환금성은 별개의 문제이므로, 응찰 전에는 같은 건물·인근 다세대의 실제 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

배당계산 자체는 장세일의 보증금 잔액 117,164,000원을 매수인 인수로 산출합니다. 그러나 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 배당표와 실질 인수 판단을 구분해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약서가 없었다면

확약서가 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지므로, 낮아진 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없는 구조입니다. 현재 사건은 확약서가 제출되어 그 함정이 실질적으로 제거됐다는 점이 핵심입니다. 따라서 유찰 시나리오의 인수액은 확약서가 없을 때의 룰상 금액으로만 해석해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호입니다.
• 주위환경. 김포여자중학교 남측 인근, 다세대주택·아파트 등으로 형성된 주택지대로 주거환경은 보통입니다. 김포고등학교와 김포공원이 인근에 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 사우중로3번길 변에 버스정류장이 있고 북동측 인근에 사우역(김포골드선)이 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·소방·도시가스·승강기설비가 있으며 개별난방입니다.
• 토지. 3필 일단의 사다리형 완경사지 공동주택 건부지이며 단지 동측·남측으로 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구, 재정비촉진지구, 성장관리권역, 제한보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있습니다.
• 공시지가. 1,289,000원/㎡가 제시되어 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 다온아르떼101,102동은 27세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0%입니다. 동일 면적 실거래 매칭도 확인되지 않아 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리판단을 뒤집는 핵심 문서입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원본을 직접 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 범위 확인. 장세일의 을구 순위 1번 주택임차권등기가 확약 대상으로 정확히 특정되어 있는지 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.12.31. 민간임대주택 등록 등기의 매각 후 처리와 효력을 등기부·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 98,000,000원은 감정가의 49%지만, 동일 면적 실거래 매칭이 없습니다. 감정가 할인율과 실제 시장가를 동일시하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 감정평가에는 임대관계 미상과 주택임차권 내용이 함께 기재되어 있으므로 현재 실제 점유상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약서가 결론을 바꾼다”

표면적인 권리구조만 보면 이 물건은 쉽지 않습니다. 보증금 213,000,000원의 장세일이 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 우선변제권도 갖고 있어, 현재 회차 기준 117,164,000원의 인수 위험이 계산되기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 것이 맞습니다.

따라서 권리의 주된 함정은 상당 부분 해소됐습니다. 그렇다고 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 2회 유찰로 최저가가 98,000,000원까지 내려왔지만 동일 면적 실거래가 매칭되지 않았고, 27세대 규모의 다세대주택이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0%가 제시되어 있습니다. 권리 리스크는 확약서로 완화, 가격 메리트는 아직 검증 필요. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 내려왔느냐’가 아니라 확약서의 효력을 최종 확인하고 실제 시장가를 얼마나 정확히 잡느냐입니다.