수원지방법원 2024타경11589. 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 경수대로409번길 17의 4층 404호입니다. 물건 용도는 다세대로 보며, 감정평가 요항상 이 건물은 공동주택, 도시형생활주택 원룸형, 다세대주택 및 사무소가 섞인 6층 건물입니다. 404호의 권리분석 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준은 2015.09.24 하나은행 근저당권입니다. 둘째, 2025.12.12 등기된 정수훈의 주택임차권은 보증금 110,000,000원이지만 전입 2021.12.07로 말소기준보다 늦어 인수되지 않습니다.
즉 이 물건은 “보증금이 최저가보다 크다”는 숫자만 보면 위험해 보이지만, 대항력 기준일을 대조하면 결론이 달라집니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 아니라 후순위 임차권등기이므로, 낙찰자가 보증금 110,000,000원을 떠안는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 시세 비교 자료가 없는 만큼, 가격판단은 감정가 대비 70%인 97,300,000원을 실질취득가로 두고 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 4층404호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 19.67㎡ · 6층 건물 중 4층 404호 |
| 건물 / 사용승인 | HomeNnoble · 19세대 · 2015.09.16 사용승인 |
| 소유자 | 백남규 (2018.03.12 매매, 2018.03.23 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 360,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 720,000,000원은 순위가 뒤이고, 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원, 2024.10.18 임의경매개시결정, 2025.12.12 정수훈 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후의 권리입니다. 매각으로 정리되는 흐름이므로 낙찰자 인수 권리는 0원으로 봅니다.
② 임차인·점유 판단 — 404호 핵심은 정수훈 임차권등기
이 사건 매각목적물은 4층404호입니다. 동일 건물의 다른 호실 전입자도 조사되지만, 404호 권리 판단의 핵심은 등기부와 매각물건명세서에 나타나는 정수훈 임차권등기입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권 신고자로 보며, 보증금은 합산하지 않습니다.
| 성명 / 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정수훈 건물의 전유부분 전부 · 주거 | 점유개시 2021.12.06 주민등록 2021.12.07 확정일자 2021.11.22 · 2024.10.20 | 110,000,000원 | 2025.12.12 | 대항력 없음 후순위 인수 0원 승계 없음 |
주의할 점은 “보증금 110,000,000원”이라는 금액 자체가 아니라 순위입니다. 이 보증금은 최저매각가 97,300,000원보다 크지만, 말소기준보다 늦어 매수인이 인수하는 보증금이 아닙니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 97,300,000원으로 계산합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 95,148,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 97,300,000원 가정 시 집행비용 2,151,400원을 제외한 95,148,600원이 하나은행 1순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 토지면적 315.8㎡, 제2종일반주거지역, 평지의 정방형 토지이며 북측 약 9m, 동측 약 7m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 정수훈 임차권등기의 보증금 110,000,000원, 주민등록일자 2021.12.07, 임차권등기 2025.12.12를 원본으로 재확인하세요.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준 2015.09.24보다 늦은 전입이므로 인수 0원 판단이 핵심입니다. 이 날짜가 바뀌면 결론도 바뀝니다.
- 명도 준비. 후순위 임차권이라도 실제 점유자가 있으면 인도명령, 이사 협의, 임차권등기 말소 절차를 예상해야 합니다.
- 관리비 체납. 다세대·도시형생활주택은 장기 미납 관리비와 공용부분 부담을 별도로 확인하세요.
- 가격 상한. 실질취득가는 97,300,000원입니다. 실거래 기준이 없는 상태에서는 감정가 할인율만으로 공격적인 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “보증금이 커도, 순위가 먼저다”
이 사건은 보증금 110,000,000원의 임차권등기가 보여 처음엔 위험해 보입니다. 하지만 말소기준은 2015.09.24 하나은행 근저당이고, 정수훈의 주민등록일자는 2021.12.07, 임차권등기는 2025.12.12입니다. 그래서 이 보증금은 매수인 인수 보증금이 아니라 후순위 소멸 권리로 보는 것이 맞습니다. 결론적으로 권리상 인수는 0원, 실질취득가는 97,300,000원입니다.
다만 권리가 정리된다는 것과 좋은 입찰가라는 것은 별개입니다. 이 물건은 소형 다세대이고, 현재 회차에서도 선순위 채권만 배당받고 큰 미배당이 남습니다. 권리는 통과, 가격과 명도는 보수. 이 문장이 404호 입찰 판단의 핵심입니다.