서울남부지방법원 2025타경4357. 서울 강서구 화곡동 정감타운 A동 6층 602호, 전용면적 31.09㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 307,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 64,382,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 21% 수준이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금 승계가 더 중요한 물건입니다.
임차인 이은지는 2016.11.28 주민등록 및 점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 2020.04.08 압류보다 앞섭니다. 등기부에는 2024.10.02 주택임차권등기도 기재돼 있으며, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 현재 최저가 64,382,000원이 아니라 대항력 보증금 243,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19, 제에이동 제6층 제602호 (화곡동, 정감타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 31.09㎡ · 6층 건물 내 6층 · 다락층 약 34.5㎡ 소재 |
| 소유자 | 진현철 · 2015.08.24 매매 · 거래가액 243,000,000원 · 2016.11.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 64,382,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은지 · 청구액 243,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.04.08 갑구 3번 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2020.04.08 이후의 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 다만 등기가 소멸하는 것과 대항력 있는 임차보증금의 미변제 잔액이 사라지는 것은 별개입니다. 이 사건에서는 바로 그 임차보증금 승계 여부가 매수인 비용을 결정합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.43억이 사실상 가격 기준
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2016.11.28 | 243,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 잔액 인수 |
등기부상 주택임차권의 계약일자는 2016.11.07, 2016.12.08, 2018.11.18로 기재되어 있고, 주민등록일자와 점유개시일자는 2016.11.28입니다. 등기 기재에는 확정일자 2016.11.28 및 보증금 243,000,000원이 나타납니다. 다만 제공된 임차인 판정에서는 우선변제 여부가 확정되지 않았고, 현재 배당 시나리오는 임차인에 대한 배당액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 시세 비교 — 6,438만원이 아니라 2.43억으로 비교
정감타운A의 비교 가능한 최근 거래는 1건입니다. 전용 32.95㎡, 2층이 2025.07에 192,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 표본 1건으로 동일하게 192,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 32.95㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 192,000,000원 |
표면 최저가 64,382,000원은 최근 거래 192,000,000원의 33.5%에 불과합니다. 그러나 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형 기준 실질취득 약 243,000,000원은 최근 거래 192,000,000원보다 51,000,000원 높고, 최근 거래의 126.6%에 해당합니다.
비교 거래는 1건이므로 개별 호수의 층·다락·상태 차이에 따른 오차가 클 수 있습니다. 다만 제공된 최신·최근 12개월 가격 기준에서는 실질취득이 시세를 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,382,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,558,876원 |
| 인수 · 임차인 이은지 보증금 | 243,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,085,000,000원 | 62,823,124원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 이은지 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오의 총 채권액은 8,328,000,000원, 채권자 배당액은 62,823,124원, 미배당액은 8,265,176,876원입니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하며 당해세에 해당할 경우 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 표면가격 하락과 실질비용은 분리해서 본다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 20.97% | 64,382,000원 | 62,823,124원 |
| 8회 유찰 시 | 16.78% | 51,505,600원 | 50,178,499원 |
| 9회 유찰 시 | 13.42% | 41,204,480원 | 40,062,799원 |
이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 같은 정감타운A 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다. 추가 유찰 시 법원 최저가는 더 낮아지지만 대항력 임차보증금 문제가 해소되는 것은 아닙니다. 따라서 유찰 횟수 자체를 가격 할인으로 받아들이기보다 인수액과 실거래를 한 묶음으로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 2015.09.03 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호입니다.
- 부가공간. 다락층 약 34.5㎡가 소재하는 것으로 조사돼 있습니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·2호선 까치산역이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 정방형 토지, 완경사지대이며 공시지가는 3,625,000원/㎡입니다.
- 규모. 정감타운A는 17세대이며 비교 실거래 표본은 1건입니다. 가격 검증 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원문 확인. 주민등록·점유·임차권등기·배당요구 및 보증금 지급 증빙을 대조해 대항력과 인수 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 64,382,000원은 최근 거래의 33.5%지만, 가격비교는 대항력 인수형 기준 실질취득 약 243,000,000원으로 해야 합니다.
- 최근 거래와 비교. 최근 12개월 평균·최신 거래는 192,000,000원으로, 실질취득 기준이 약 51,000,000원 높습니다.
- 동일인 관계 확인. 이은지가 임차인이면서 강제경매 채권자로도 나타나므로 계약관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 조윤수 관련 등기 확인. 주택임차권등기 원문에는 이은지와 함께 조윤수가 임차권자로 기재되어 있으므로 권리 범위와 실제 계약관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 배당표 확정 전 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 다락층 확인. 약 34.5㎡ 다락층의 실제 이용상태와 가치 반영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “21% 최저가”보다 “2.43억 보증금”이 먼저다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 307,000,000원에서 7회 유찰된 최저가 64,382,000원입니다. 하지만 권리분석의 중심 숫자는 따로 있습니다. 2016.11.28부터 대항력을 갖춘 것으로 판정된 임차인의 보증금 243,000,000원입니다.
대항력 인수형 기준으로 실질취득을 약 243,000,000원으로 보면, 최근 비교 거래 192,000,000원보다 26.6% 높은 수준입니다. 여기에 7회 유찰, 대규모 미배당 채권, 임차인과 경매채권자의 동일성 확인 문제까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 보증금 승계와 실제 임대차 관계를 먼저 검증해야 하는 사건입니다.