서울남부지방법원 2025타경4357. 강서구 화곡동 정감타운 제에이동 6층 602호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 307,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 100,598,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 192,000,000원보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 최저가 자체가 투자원가가 아닌 대항력 인수형입니다.
임차인 이은지는 2016.11.28 전입 및 점유를 시작했고, 말소기준권리인 2020.04.08 강서구 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가만 보고 “시세의 절반 가격”이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19, 제에이동 제6층 제602호 (화곡동, 정감타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 / 부속공간 | 31.09㎡ · 다락층 약 34.5㎡ 소재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 · 사용승인 2015.09.03 |
| 소유자 | 진현철 (2016.11.28 소유권 이전 · 거래가액 243,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 100,598,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은지·조윤수 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 규모 | 정감타운A(346-92) · 17세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2020.09.09 이후의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시·광진구·강서구 압류와 2025.01.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 5건 있고, 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 전입·점유 2016.11.28 | 243,000,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 선순위 | 예상배당상 없음 임차인 배당 0원 반영 | 미배당 잔액 승계 매수인 인수 위험 |
이은지는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 2024.10.02 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 접수된 상태지만, 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 반영돼 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 100,598,000원 | 142,402,000원 | 243,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 80,478,400원 | 162,521,600원 | 243,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 64,382,720원 | 178,617,280원 | 243,000,000원 |
보증금이 낙찰가를 웃도는 대항력 인수형의 가격판단 기준입니다. 유찰로 표면 낙찰가가 낮아져도 인수잔액이 증가해 총 취득부담은 약 243,000,000원으로 유지됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 243,000,000원을 비교해야 한다
정감타운A의 면적 대응 실거래는 2025년 7월 전용 32.95㎡, 2층 192,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 192,000,000원이며, 표본이 1건이므로 가격 범위나 추세를 넓게 단정하기보다는 이 최신 거래를 직접 비교 기준으로 삼는 편이 안전합니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 | 최신 거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.07 실거래 | 32.95㎡ | 2층 | 192,000,000원 | 100.0% |
| 표면 최저가 | 31.09㎡ | 6층 | 100,598,000원 | 52.4% |
| 실질취득 | 31.09㎡ | 6층 | 243,000,000원 | 126.6% |
| 감정가 | 31.09㎡ | 6층 | 307,000,000원 | 159.9% |
표면 최저가만 비교하면 최신 거래의 52.4%라서 91,402,000원 저렴해 보입니다. 그러나 실제 가격판단 기준인 243,000,000원은 최신 거래보다 51,000,000원 높습니다. 즉 이 사건은 5회 유찰된 저가 물건이 아니라, 인수부담을 포함하면 최근 거래가의 126.6%에 이르는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,208,372원 |
| 인수 · 임차인 이은지 보증금 | 243,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,085,000,000원 | 98,389,628원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 신청채권자 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 8,328,000,000원 중 예상배당은 98,389,628원이며, 미배당액은 8,229,610,372원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·2호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2015.09.03 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 다세대주택이며, 승강기·도시가스 개별난방·CCTV·보안도어 설비를 갖추고 있습니다.
- 부속공간. 다락층 약 34.5㎡가 소재합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 도로. 완경사지의 정방형 토지로 동측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 17세대 규모의 다세대주택이고 확인되는 면적 대응 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.0회로 나타나 가격 회복과 재매각을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 100,598,000원이 아니라 실질취득 약 243,000,000원을 기준으로 수익성과 자금계획을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 매각물건명세서의 인수 문구, 임차권등기, 배당요구와 배당기일 결과를 직접 대조해야 합니다.
- 회차별 인수잔액 계산. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수잔액은 증가합니다. 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 및 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유관계, 퇴거 여부와 보증금 반환 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 다락층 확인. 약 34.5㎡ 다락층의 실제 상태와 이용 가능 범위, 누수·단열·층고 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 17세대 다세대이고 비교 실거래가 1건이므로 매도기간과 가격 할인 가능성을 넉넉히 반영해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수 구조가 먼저다”
이 물건은 감정가 307,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 100,598,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력을 가진 실제 임차인 1명의 보증금이 243,000,000원이므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수잔액이 늘어 실질취득은 약 243,000,000원으로 유지됩니다.
비교 가능한 최신 거래는 192,000,000원입니다. 실질취득은 이보다 51,000,000원, 비율로는 26.6% 높습니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건, 5회 유찰, 17세대 다세대의 환금성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격은 시세 이상이며, 권리 인수 부담도 큰 보수적 접근 대상입니다.