부동산강제경매

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 주된 인수 위험은 해소됩니다. 현재 최저가 기준 실질취득은 115,150,000원으로 최근 12개월 거래 평균 149,000,000원보다 낮아 가격 접근성은 있습니다. 다만 임차권·세금 압류 관련 원본 확인은 필수입니다.

감정가

235,000,000원

평가금액

최저가

115,150,000원

감정가 49%

실질취득

115,150,000원

확약 적용 후 인수 0원

핵심지표

임차권등기

대항력·우선변제권 존재

인천지방법원 2025타경34866. 부천시 소사구 심곡본동 코모도타워 4층406호 근린시설입니다. 등기상 공유자 안연숙·이상일 지분 물건이며, 감정가는 2.35억, 현재 최저매각가는 1.1515억까지 하락했습니다. 핵심은 단순한 가격이 아니라 임차권등기와 매수인 인수 가능성입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 보는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34866
소재지	경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 4층406호
용도 / 이용상태	근린시설 · 업무시설-오피스텔로 이용중
소유자	안연숙, 이상일
감정가 / 최저가	235,000,000원 / 115,150,000원
청구금액	193,800,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있으나 확약으로 인수 해소

임차인	보증금	권리	인수
여혜린	193,800,000원	대항력 有 · 우선변제권 有 임차권등기	실질 0원 말소동의 확약 적용

임차인 여혜린은 2022.02.18 전입, 2022.02.04 확정일자를 갖춘 임차권등기자로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당 부족분은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있으나, 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차인에 대한 인수 부담은 실질 0원으로 판단합니다. 확약 적용 범위 밖의 별도 권리는 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

코모도타워 동일 면적대 거래를 기준으로 보면 전체 평균은 186,736,000원이지만, 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 149,000,000원입니다. 최근 거래 기준으로 최저매각가는 약 77.3% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.06	36.0㎡	4	149,000,000원
2024.06	36.0㎡	4	149,000,000원
2022.08	36.0㎡	3	210,000,000원
2022.04	36.0㎡	5	216,000,000원

⚠️ 최근 거래 흐름 최근 12개월 평균 149,000,000원은 과거 거래 평균 186,736,000원보다 낮습니다. 추세 지표도 -29.7%로 최근 가격 하락 흐름이 확인됩니다. 전체 평균만 보고 판단하기보다 최신 거래 기준 접근이 필요합니다.

④ 예상배당표 (최저매각가 115,150,000원 가정)

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,412,100원
임차인 여혜린 보증금	193,800,000원	112,737,900원
경기신용보증재단 가압류	30,000,000원	0원
주택도시보증공사 경매개시	193,800,000원	0원

배당 분배

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

✅ 권리 관점 대항력 임차권은 존재하지만 확약으로 해당 인수 부담이 해소됩니다. 임차인 보증금 자체는 크지만, 매수인이 별도로 떠안을 실질 금액은 0원으로 분석됩니다.

⛔ 확인할 위험 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권 말소동의 확약은 여혜린 임차인에 한해 적용되는 구조이므로 제출 문서를 확인해야 합니다.
실질취득 기준. 최저가 115,150,000원에 인수 0원을 반영한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
시장 확인. 최근 12개월 평균 149,000,000원과 최신 거래 149,000,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
세금 권리. 압류권자의 실제 우선순위와 당해세 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “임차권은 있지만 확약이 핵심”

이 물건의 가장 큰 변수는 임차권등기입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 일반적으로 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 제출된 말소동의 확약으로 해당 위험은 실질적으로 제거됩니다. 현재 최저매각가는 최근 거래 수준보다 낮아 가격 접근성은 있으나, 최근 거래 하락 흐름과 세금 압류 가능성까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	2억 3,500만원
2	2026-05-27	유찰	1억 6,450만원
3	2026-07-08	대기	1억 1,515만원

부동산강제경매

임차권등기 확약으로 인수 부담 해소 — 부천 코모도타워 406호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있으나 확약으로 인수 해소

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

④ 예상배당표 (최저매각가 115,150,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권은 있지만 확약이 핵심”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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