한 줄 평 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 임차권등기 보증금 140,000,000원과 다수 점유자가 확인되는 다세대라서, 권리보다 명도와 현황 확인이 핵심입니다.
감정가
146,000,000원
평가금액
최저가
102,200,000원
감정가 70%
실질취득
102,200,000원
인수 0원
핵심지표
임차권 1건
보증금 1.4억
수원지방법원 2024타경11589 사건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2015년 9월 24일 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후 설정된 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 금전 부담은 없습니다.
다만 이 사건은 단순 공실형 물건과는 다릅니다. 임차권등기권자 김형우의 보증금은 140,000,000원으로 등기되어 있고, 현황조사상 여러 호실 점유자가 확인됩니다. 인수는 없지만 실제 인도 과정은 별도 확인이 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 4층405호 |
| 물건종류 | 다세대 · 전유부분 20.67㎡ |
| 소유자 | 백남규 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
2015년 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024년 동수원신용협동조합 가압류, 2024년 임의경매개시결정, 2024년 김형우 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 임차권등기가 소멸한다는 것과 점유 문제가 사라진다는 것은 다르므로 현황 확인은 필요합니다.
② 임차 및 점유 확인
| 점유자 | 위치 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김형우 | 전유부분 전부 | 140,000,000원 | 임차권등기 · 매각 소멸 |
| 홍선정 | 304호 | 130,000,000원 | 대항력 없음 |
| 기타 현황조사 점유자 | 201호~504호 일부 | 미상 | 대항력 없음 |
⚠️ 임차권등기 해석 김형우의 임차보증금 140,000,000원은 말소기준권리 이후 등기된 임차권으로 매수인에게 인수되지 않습니다. 그러나 실제 점유 여부와 인도 절차는 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 하나은행 근저당 1순위 | 360,000,000원 | 99,969,200원 |
| 하나은행 근저당 2순위 | 720,000,000원 | 0원 |
| 동수원신용협동조합 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰 진행 시 채권 미배당 규모는 증가합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수금액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 다세대 특성상 점유자 확인과 명도 협의가 중요합니다. 임차권등기 보증금 자체는 인수하지 않지만, 실제 현황과 인도 절차는 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 권선초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장과 수인분당선 수원시청역 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 2015년 9월 16일 사용승인, 승강기·개별난방 설비가 있습니다.
- 환금성. 19세대 규모 다세대이며 최근 매매 확인 자료가 없어 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김형우 임차권등기 140,000,000원은 인수되지 않지만 실제 점유 여부 확인이 필요합니다.
- 현황조사. 여러 호실 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도 절차를 고려해야 합니다.
- 관리비. 다세대 공용관리비 및 미납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 없음과 쉬운 명도는 다르다”
이 물건은 권리분석상 인수 위험은 낮습니다. 말소기준 이후 근저당·가압류·임차권등기는 모두 매각으로 소멸하기 때문입니다. 다만 다세대 경매에서 중요한 것은 권리뿐 아니라 현황입니다. 임차권등기와 다수 점유자가 존재하는 만큼, 가격보다 명도 가능성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.