인천지방법원 2025타경34868. 김포시 사우동 다온아르떼 102동 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 62,083,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 보증금 218,000,000원의 대항력 임차권을 누가 최종 부담하는가입니다. 임차인 방민영은 2021.10.25 전입했고 확정일자는 2021.10.08로, 2023.01.27 말소기준 압류보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가로는 보증금을 전액 회수하지 못합니다.
원칙만 적용하면 매각대금 62,083,000원에서 집행비용 1,517,494원을 제외한 60,565,506원이 임차인에게 배당되고, 나머지 157,434,494원은 대항력에 따라 매수인에게 넘어갑니다. 이 경우 최저가가 낮아져도 매수인의 경제적 부담은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 명시가 있으므로, 방민영 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 102동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 김택현 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 62,083,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 민간임대주택등기 | 2021.12.10 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.01.27 갑구 5번 압류입니다. 임차인 방민영의 전입일 2021.10.25가 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자 2021.10.08과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 이후 2024.03.26 압류와 2025.11.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 방민영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 218,000,000원 | 2021.10.25 / 2021.10.08 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0원 |
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 181,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 62,083,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 이 사건의 실질취득은 말소동의 확약을 반영하면 최저가 기준 62,083,000원이지만, 시세 판단에 우선해야 할 최근 실거래 비교값으로 확인되는 금액은 별도로 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하지 않는 것이 안전합니다.
다온아르떼101,102동은 27세대, 2021.01.07 사용승인 단지이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건은 이미 3회 유찰돼 그 평균을 넘어섰습니다. 다세대·도시형생활주택이라는 용도와 함께 보면, 낮아진 최저가만으로 환금성과 시장가를 낙관하기보다 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,517,494원 |
| 1. 임차인 방민영 보증금 (우선변제) | 218,000,000원 | 60,565,506원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차보증금의 규칙상 미배당액은 157,434,494원입니다. 대항력만 적용하면 이 금액이 매수인 인수로 이어지지만, 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 방민영 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 확약이 없었다면 총부담은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 62,083,000원 | 157,434,494원 | 0원 · 확약 반영 |
| 4회 유찰 시 | 43,458,100원 | 175,724,146원 | 0원 · 확약 반영 |
| 5회 유찰 시 | 30,420,669원 | 188,526,903원 | 0원 · 확약 반영 |
이 표가 중요한 이유는 대항력 인수형의 착시를 보여주기 때문입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서는 62,083,000원을 내고 157,434,494원을 인수하게 되므로, 입찰가가 낮아졌다는 사실만으로 총취득부담이 함께 낮아지지 않습니다. 4회·5회 유찰 시에도 매각가는 내려가지만 미배당액은 각각 175,724,146원, 188,526,903원으로 커집니다. 이번 사건은 말소동의 확약이 이 구조를 끊어주는 핵심 문서입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포여자중학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·학교 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 및 근거리에 노선 버스정류장과 사우역(김포골드라인)이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·재정비촉진지구·고도지구·진입표면구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·제한보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다온아르떼101,102동은 27세대이고 2021.01.07 사용승인됐습니다. 본건은 3회 유찰로 단지 경매 평균 유찰 2.0회를 넘어선 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 핵심입니다. 적용 대상이 방민영 임차권과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 자체를 가볍게 보지 말 것. 방민영의 전입은 2021.10.25로 2023.01.27 말소기준 압류보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차 규칙상 157,434,494원의 인수 문제가 발생합니다.
- ‘34.3% = 싸다’ 착시 경계. 감정가 대비 큰 폭으로 떨어졌어도 시세와의 직접 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.10 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 입찰 전 관련 등기와 매각조건을 원문 대조하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장과 집행서류에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인도비용이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가는 62,083,000원, 핵심은 확약이다”
이 사건을 최저가만 보면 감정가 181,000,000원에서 62,083,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 218,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 157,434,494원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조이고, 추가 유찰이 되어도 매각가가 낮아지는 만큼 미배당액이 커집니다.
다만 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙에 따라 방민영 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영하며, 현재 최저가 기준 실질취득은 62,083,000원입니다. 그럼에도 3회 유찰된 단지형다세대이고 시세와 직접 비교할 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 큰 상태이므로 가격 측면의 적극적인 가점은 주기 어렵습니다. 결론은 “확약 확인 시 인수 부담은 해소, 가격 판단은 별도 검증”입니다.
