수원지방법원 2024타경11589. 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 도로명 경수대로409번길 17의 5층 502호 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 공동주택, 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 회차 최저가는 102,900,000원이고, 배당 가정도 이 금액을 기준으로 잡혀 있습니다. 권리의 출발점은 2015.09.24 하나은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 들어온 권리와 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
눈에 띄는 것은 임차인 숫자입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 명의자 기준으로 17명이 확인됩니다. 그러나 표기된 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 보증금이 확인된 홍선정 130,000,000원, 정진희 120,000,000원도 이 자료상으로는 매수인에게 넘어가는 대항력 보증금으로 보지 않습니다. 이 사건의 실질취득가는 최저가 102,900,000원 + 인수 0원, 즉 102,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 5층502호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 25.5㎡ · HomeNnoble |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권, 2024년의 동수원신용협동조합 가압류와 수원시 압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 2025년 정진희 주택임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 놓입니다. 배당은 부족하지만 그 부족액이 곧바로 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아닙니다.
② 임차인 구조 — 숫자는 많지만 대항력 인수형은 아니다
조사상 임차인 명의는 17명입니다. 핵심은 “실제 임차인이 많다”와 “매수인이 보증금을 인수한다”가 같은 말이 아니라는 점입니다. 이 사건에서는 전입일이 말소기준권리인 2015.09.24 이후로 확인되어 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 우선변제 범위도 최종 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 2022.10.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김대길 | 203호 | 2018.07.03 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 공경주 | 204호 | 2023.05.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.08 | 해당 없음 |
| 윤종학 | 205호 | 2021.12.06 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.19 | 해당 없음 |
| 양유미 | 302호 | 2022.04.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.22 | 해당 없음 |
| 이익진 | 303호 | 2023.03.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 홍선정 | 304호 | 2022.07.04 / 미상 | 130,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.11.14 | 해당 없음 |
| 원나래 | 305호 | 2022.03.29 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.12.29 | 해당 없음 |
| 이성호 | 401호 | 2023.02.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이유리 | 402호 | 2022.01.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 성민선 | 403호 | 2023.09.14 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.01.02 | 해당 없음 |
| 정수훈 | 404호 | 2021.12.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 강석래 | 501호 | 2017.01.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.28 | 해당 없음 |
| 이도용 | 503호 | 2023.07.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이민형 | 504호 | 2021.09.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정진희 | 건물의 전유부분 전부 | 2021.12.28 / 2021.12.08 | 120,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.11.22 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가는 감정가의 70%, 미배당은 크다
현재 회차는 1회 유찰로 감정가 147,000,000원에서 최저가 102,900,000원까지 내려온 상태입니다. 다만 배당표상 채권총액은 1,580,000,000원이고, 현재 회차 낙찰가를 가정해도 채권자 미배당은 1,479,340,600원입니다. 미배당은 매수인 인수액과 다르지만, 이 사건이 채무초과·다수 이해관계 구조라는 점을 보여줍니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 1,479,340,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 1,509,666,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 1,530,886,578원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 102,900,000원 기준 배당 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 다만 매수인 인수액은 현재 자료상 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 동측 인근 버스정류장, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기설비를 갖추었습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 정방형 평지, 소로각지입니다. 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 19세대 규모의 소형 집합건물입니다. 대단지 아파트보다 매수층이 좁을 수 있어 보수적 환금성 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유 확인. 정진희 임차권등기는 전유부분 전부로 기재되어 있습니다. 실제 점유 상태와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 다수 구조. 실제 명의자 기준 17명이 확인됩니다. 법률상 인수 0원 판단과 별개로 현황조사·매각물건명세서 최종본을 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자. 여러 호수에서 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 우선변제·최우선변제 가능성은 배당표 확정 전까지 확인 대상입니다.
- 당해세·압류. 수원시 압류가 확인됩니다. 당해세는 배당순위와 실제 잔여금에 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비·공용부분. 다세대·도시형생활주택은 공용부분 관리비와 장기 미납 여부를 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정요항에 같은 건물 601호의 공부상 차이가 기재되어 있습니다. 본건 502호의 건축물대장·등기부·현황 일치 여부를 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 싸다는 결론은 아직 이르다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2015년 하나은행 근저당이고, 그 뒤의 가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조도 아니므로 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 명의가 17명 확인되고, 보증금 미상 점유자가 많으며, 대상은 소규모 다세대입니다. 현재 최저가 102,900,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 환금성·명도·관리비·최종 명세서 확인을 반영하면 공격적으로 볼 물건은 아닙니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수 — 이 사건의 결론입니다.