부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34870 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 69.97 ㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

131,990,000원 1억 3,199만 감정가 212,000,000원

감정가의 62% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 103,880,000원 최저가 대비 +27%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,038만원

최저가의 10% · 10,388,000원

감정가 대비

▼ 37.7% 싸게 매수

감정가 2.12억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 임차권 인수 부담이 핵심인 다세대

가격 최저가 103,880,000원이나 실질취득은 인수액 포함 약 212,254,320원 수준
자금 입찰보증금 약 10,388,000원 · 임차권 부족분 인수 가능
리스크 박재훈 임차권등기 존재. 말소동의 확약 여부 확인 필수

한 줄 평 최저가는 감정가 대비 49%까지 떨어졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권 보증금 부족분 인수 가능성 때문에 낙찰 후 실질취득금액을 반드시 계산해야 합니다. 최저가만 보고 접근하면 실제 부담은 크게 달라질 수 있습니다.

감정가 / 최저가

212,000,000원 / 103,880,000원

2회 유찰

실질취득 예상

약 212,254,320원

낙찰가+인수액 기준

임차인 인수

108,374,320원

박재훈 임차권 부족분

핵심지표

C등급

가격보다 권리리스크

인천지방법원 2025타경34870. 경기도 부천시 소사구 송내동 선일맨션 3층 301호 다세대입니다. 감정가는 2.12억이고 현재 최저가는 1.0388억까지 내려왔습니다. 표면상 할인폭은 크지만, 등기부상 주택임차권등기가 존재합니다. 낙찰자는 최저가만 보는 것이 아니라 임차권 처리 구조를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34870
소재지	경기도 부천시 소사구 송내동 567-13 3층301호
물건종류 / 전용	다세대 · 제3층 제301호 69.97㎡
소유자	주식회사제이하우징
감정가 / 최저가	212,000,000원 / 103,880,000원
청구액	277,591,232원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

박재훈 임차인은 2020년 전입 및 확정일자를 갖춘 임차권등기권자입니다. 보증금은 210,000,000원이며 배당요구를 했습니다. 현재 배당 예상액은 101,625,680원으로, 부족분 108,374,320원이 발생합니다.

② 임차관계 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박재훈	210,000,000원	有	有	부족분 인수 가능
유재민	미상	없음	해당 없음	해당 없음

⚠️ 실질취득금액 주의 현재 최저가 103,880,000원에 낙찰될 경우에도 박재훈 임차권 부족분 108,374,320원을 더하면 실질 부담은 약 212,254,320원 수준입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교

선일맨션 동일 평형 거래는 최근 12개월 기준 1건이며 거래가는 170,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 185,000,000원이나 최근 거래 기준 판단이 우선됩니다.

최근 12개월 평균	170,000,000원
최신 거래	2026.02 · 170,000,000원
전체 평균	185,000,000원
추세	최근 거래 기준 -15.0%
최저가 대비 최근시세	61.1%

최저가만 보면 시세 대비 낮지만, 임차권 인수를 포함한 실질취득금액은 약 2.12억으로 최근 거래가 1.7억보다 높습니다. 따라서 실질 기준으로는 가격 메리트가 없습니다.

배당 분배

최저가 vs 실질취득 vs 시세

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 박재훈 임차권등기 및 보증금 부족분 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 실제 인수범위에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
실질가격 판단. 최저가가 아닌 낙찰가+인수 가능액 기준으로 접근해야 합니다.
점유 확인. 유재민 점유 관련 보증금 미상 부분은 추가 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰가보다 인수금액을 봐야 한다”

이 물건은 2회 유찰로 숫자상 할인폭은 커졌지만, 임차권 인수 문제가 핵심입니다. 권리관계가 단순한 물건이 아니라 대항력 임차인의 보증금 부족분을 계산해야 하는 유형입니다. 낙찰 전에는 반드시 임차권등기와 말소동의 확약 내용을 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

부동산강제경매

유찰로 싸졌지만, 임차권 인수가 승부처 — 부천 송내동 선일맨션 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차관계 분석

③ 시세 비교

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰가보다 인수금액을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	2억 1,200만원
2	2026-05-27	유찰	1억 4,840만원
3	2026-07-08	대기	1억 388만원