수원지방법원 2024타경11589. 수원 권선구 권선동 경수대로409번길 17, 5층 503호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이고, 공동주택은 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 형태로 이용 중입니다. 이 물건의 첫 번째 관문은 임차인이 아니라 말소기준일입니다. 2015.09.24 설정된 하나은행 근저당권이 기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자는 많습니다. 하지만 많다고 곧바로 인수 위험이 되는 것은 아닙니다. 조사된 17명의 전입일은 모두 2015.09.24보다 늦습니다. 특히 대상 호실인 503호 점유자 이도용도 2023.07.04 전입으로 확인되어 말소기준보다 뒤입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 호실이 많아 배당관계는 보수적으로 봐야 하지만, 매수인이 떠안을 대항력 임차보증금은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 5층503호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 19.67㎡ · 총 19세대 건물 |
| 건물 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택 원룸형과 다세대주택) 및 근린생활시설-사무소 |
| 소유자 | 백남규 (2018.03.23 매매로 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2015년 하나은행 근저당
말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 하나은행 근저당권도 설정되어 있고, 뒤이어 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류와 2024.10.18 임의경매개시결정이 붙었습니다. 경매로 낙찰되면 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 표 — 전입은 모두 기준 이후
조사된 실제 점유자는 17명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고자는 없으며, 보증금이 확인되는 사람은 304호 홍선정 130,000,000원입니다. 다만 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 김나영 | 2022.10.19 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 202호 | 김만석 | 2017.08.21 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 203호 | 김대길 | 2018.07.03 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 204호 | 공경주 | 2023.05.18 | 보증금 미상 · 배당요구 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 205호 | 윤종학 | 2021.12.06 | 보증금 미상 · 배당요구 2024.11.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 302호 | 양유미 | 2022.04.25 | 보증금 미상 · 배당요구 2024.11.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 303호 | 이익진 | 2023.03.27 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 304호 | 홍선정 | 2022.07.04 | 130,000,000원 · 배당요구 2024.11.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 305호 | 원나래 | 2022.03.29 | 보증금 미상 · 배당요구 2024.12.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 401호 | 이성호 | 2023.02.10 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 402호 | 이유리 | 2022.01.10 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 403호 | 성민선 | 2023.09.14 | 보증금 미상 · 배당요구 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 404호 | 정수훈 | 2021.12.07 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 501호 | 강석래 | 2017.01.11 | 보증금 미상 · 배당요구 2024.11.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 502호 | 정진희 | 2021.12.28 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 503호 | 이도용 | 2023.07.04 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 504호 | 이민형 | 2021.09.16 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,138,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 94,461,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 96,600,000원 기준 채권자 총채권액 1,580,000,000원 중 94,461,200원만 배당되고, 미배당은 1,485,538,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 동측 인근 버스정류장, 도보 10여분 거리의 수인분당선 수원시청역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기설비를 갖추었습니다.
- 토지. 정방형 평지이며 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로와 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 환금성. 총 19세대 규모의 HomeNnoble로, 대상면적 19.67㎡의 소형 물건입니다. 권리상 인수는 0원이지만 소형 다세대 특성상 임대·명도·재매각성을 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 확인. 입찰 대상은 5층 503호입니다. 점유자 표에 여러 호실이 함께 확인되므로, 현장에서는 503호 점유·출입·명도 상대를 먼저 특정해야 합니다.
- 말소기준일 확인. 2015.09.24 하나은행 근저당이 기준입니다. 조사된 점유자의 전입은 모두 그 이후입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 미상 호실이 많습니다. 매수인 인수는 0원으로 보더라도, 배당요구·최우선변제 가능성은 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 대상 503호 점유자는 이도용입니다. 대항력은 없더라도 인도명령, 이사 협의, 점유 이전 여부를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 소형 다세대 환금성. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고, 임대수요·관리상태·인근 소형 주거 수요를 따져야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보수적으로”
이 사건은 임차인이 많아 보이지만 권리 결론은 비교적 명확합니다. 기준은 2015.09.24 하나은행 근저당이고, 조사된 점유자들의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 매수인이 인수할 대항력 임차보증금은 없고, 실질취득은 최저가 96,600,000원과 같습니다. 다만 좋은 경매는 권리만 깨끗하다고 완성되지 않습니다. 이 물건은 소형 다세대이고, 보증금 미상 점유자가 많으며, 채권자 미배당도 큽니다. 결론은 권리는 합격, 입찰가는 보수적으로입니다.