한 줄 평 최저매각가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 그러나 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 박종배의 보증금 205,000,000원 중 배당받지 못하는 106,756,300원은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 약 207,206,300원으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
205,000,000원 / 100,450,000원
2회 유찰
실질취득
207,206,300원
낙찰가+인수액
인수 예상
106,756,300원
임차보증금 미배당
핵심지표
대항력 임차권
우선변제권 행사
인천지방법원 2025타경34876. 부천시 소사구 괴안동 대영스위트홈 5층502호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 유찰로 떨어진 가격이 아니라 등기부상 먼저 자리한 주택임차권입니다. 임차인 박종배는 2021년 전입·점유, 확정일자를 갖춘 상태로 임차권등기를 마쳤고, 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 31-31 대영스위트홈 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 안동민 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
⛔ 핵심 인수 위험 임차인 박종배의 보증금은 205,000,000원입니다. 현재 매각가 100,450,000원 기준 우선배당 후 부족액 106,756,300원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 여부는 확약 범위 확인이 필요합니다. 확약이 해당 임차권에 적용되는 경우 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 볼 수 있으나, 확약 범위를 벗어난 위험은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박종배 | 205,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
임차인은 건물 전부를 대상으로 하며, 임대차계약일 2021.02.06, 확정일자 2021.03.24, 전입 및 점유개시 2021.04.23입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
확인 가능한 최근 거래는 2022년 10월 대영스위트홈 52.49㎡ 거래 234,000,000원입니다. 단순 최저가는 100,450,000원으로 낮지만, 인수액을 반영하면 실질취득은 207,206,300원입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최근 거래 | 234,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,450,000원 |
| 인수액 포함 실질취득 | 207,206,300원 |
배당 분배 (최저가 기준)
감정가 vs 실질취득 vs 거래
최저가만 보면 저렴하지만 인수액 반영 시 최근 거래와 가까운 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 임차인 박종배 보증금 | 205,000,000원 | 98,243,700원 |
| 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 106,756,300원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 최저가 100,450,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차보증금 인수 여부를 포함해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 해당 임차권 전체에 적용되는지 원본 확인이 필요합니다.
- 다세대 환금성 검토. 대영스위트홈은 총 12세대 규모이며 거래 표본이 제한적입니다.
- 등기·명세서 재확인. 임차권등기, 배당요구, 인수조건을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저”
이 사건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 가격이 눈에 띄지만, 경매 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하기 때문에 실질취득 기준으로 판단해야 합니다. 확약으로 인수가 해소될 가능성은 있으나, 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
