수원지방법원 2024타경11589. 수원시 권선구 권선동 소재 다세대 504호입니다. 등기 흐름의 기준점은 2015.09.24 접수된 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이기 때문에 이후의 동수원신용협동조합 가압류, 하나은행 임의경매개시결정, 그리고 이민형 임차권등기는 매각으로 정리됩니다. 따라서 이 사건의 첫 결론은 명확합니다. 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니라, 실질취득은 최저가와 같은 101,500,000원입니다.
하지만 안전하다는 말과 좋은 가격이라는 말은 다릅니다. 이 물건은 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰되어 101,500,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 70%라 부담이 낮아 보이지만, 배당표상 집행비용을 제외하면 하나은행 1순위 근저당에 99,279,000원만 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당이 거의 돌아가지 않습니다. 미배당 1,480,721,000원이라는 숫자는 매수인이 인수한다는 뜻은 아니지만, 이 사건이 단순한 “저가 매수”가 아니라 이해관계가 무거운 경매라는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 5층504호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 20.67㎡ · 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 504호 |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2015.09.24 하나은행 근저당
말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권 360,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 하나은행 근저당권 720,000,000원은 접수번호가 뒤이므로 후순위로 봅니다. 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원, 2024.10.18 임의경매개시결정, 2025.04.29 이민형 주택임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 붙은 권리입니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 조사 — 실제 신고자는 17명, 모두 말소기준 뒤
조사된 점유자와 임차권등기자는 총 17명입니다. 보증금이 확인된 사람은 홍선정 130,000,000원, 이민형 120,000,000원이고, 나머지는 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 전입일이 모두 2015.09.24 말소기준 이후이므로, 이 표의 핵심은 “보증금이 얼마냐”보다 “매수인이 인수하는 대항력 있는 보증금인가”입니다. 결론은 인수 0원입니다.
| 호실/범위 | 성명 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 김나영 | 2022.10.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 202호 | 김만석 | 2017.08.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 203호 | 김대길 | 2018.07.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 204호 | 공경주 | 2023.05.18 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 205호 | 윤종학 | 2021.12.06 | 미상 | 2024.11.19 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 302호 | 양유미 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.11.22 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 303호 | 이익진 | 2023.03.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 304호 | 홍선정 | 2022.07.04 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 305호 | 원나래 | 2022.03.29 | 미상 | 2024.12.29 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 401호 | 이성호 | 2023.02.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 402호 | 이유리 | 2022.01.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 403호 | 성민선 | 2023.09.14 | 미상 | 2025.01.02 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 404호 | 정수훈 | 2021.12.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 501호 | 강석래 | 2017.01.11 | 미상 | 2024.11.28 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 502호 | 정진희 | 2021.12.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 503호 | 이도용 | 2023.07.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 건물의 전유부분 전부 | 이민형 | 2021.09.16 | 120,000,000원 | 2025.04.29 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가는 70%, 실질취득도 101,500,000원
현재 회차는 감정가 145,000,000원의 70%인 101,500,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로, 권리상 실질취득도 101,500,000원으로 계산됩니다. 다만 이 숫자는 시세 대비 할인율이 아니라 경매 절차상 최저가입니다. 이 건의 가격 판단은 다세대 소형 면적, 다수 점유자, 배당 실패 규모를 함께 보아야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 101,500,000원 | 99,279,000원 | 1,480,721,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 71,050,000원 | 69,371,100원 | 1,510,628,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,735,000원 | 48,439,770원 | 1,531,560,230원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,221,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 99,279,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 101,500,000원 가정 시 채권총액 1,580,000,000원 중 99,279,000원만 배당되고, 총 미배당은 1,480,721,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물로, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기설비를 갖추었습니다.
- 토지. 토지면적 315.8㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 공시지가 2,402,000원/㎡, 북측 약 9미터·동측 약 7미터 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 용도. 기호1-19호는 공동주택, 기호20은 근린생활시설-사무소로 이용 중이며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.09.24 을구 1번 하나은행 근저당권이 기준입니다. 이 기준 뒤의 임차권등기와 가압류는 소멸 구조입니다.
- 504호 점유 확인. 조사된 점유자가 많습니다. 실제 인도 대상, 현 점유자, 열쇠 인도 가능성을 입찰 전 현장에서 확인해야 합니다.
- 이민형 임차권등기 확인. 보증금 120,000,000원의 임차권등기는 후순위 소멸로 보되, 말소 절차와 명도 협의 부담은 별도로 점검하세요.
- 배당 부족 감안. 현재 회차 기준 총 미배당 1,480,721,000원입니다. 매수인 인수는 아니지만 이해관계가 무거운 사건입니다.
- 소형 다세대 환금성. 대상면적 20.67㎡, 총 19세대 건물입니다. 실거주·임대·재매각 각각의 출구전략을 숫자로 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·관리비 체납 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 맞지만, 쉬운 물건은 아니다
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 2015.09.24 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이민형 임차권등기를 포함한 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 그래서 권리 결론만 놓고 보면 인수 0원입니다. 그러나 조사 점유자 17명, 대상면적 20.67㎡의 소형 다세대, 현재 회차 미배당 1,480,721,000원이라는 조건을 함께 보면 결론은 보수적이어야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증 — 이 물건의 핵심입니다.