인천지방법원 2025타경34883. 김포 사우동 울루물루타운하우스 206동 202호, 전용 41.98㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김대성은 2021.12.24. 거래가 168,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2021.12.10. 임차인 윤수현이 전입·점유를 시작했습니다. 윤수현의 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.08., 보증금은 168,000,000원입니다. 따라서 2022.12.08. 포천세무서장 압류보다 임차인의 대항요건이 앞서며, 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 1번 주택임차권등기를 인수권리로 적시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약이 해당 임차권에 적용되는 만큼 윤수현 보증금의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 확약이 없다는 전제의 단순 배당계산에서는 현 회차 미배당액이 105,413,538원이지만, 실질취득 판단에는 이를 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1309-6 울루물루타운하우스 206동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.98㎡ · 지하1층, 지상4층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인일 | 2016.05.11 |
| 소유자 | 김대성 (2021.12.24. 거래가 168,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 64,141,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약서가 핵심
말소기준은 2022.12.08. 포천세무서장 압류입니다. 윤수현의 전입·점유는 2021.12.10., 확정일자는 2021.10.08.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.03.12. 임차권등기명령으로 보증금 168,000,000원의 주택임차권도 등기됐고 배당요구가 이뤄졌습니다. 따라서 단순 권리순서만 보면 윤수현은 대항력 있음·우선변제권 있음으로, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 최저가 64,141,000원으로 단순 배당하면 집행비용 1,554,538원을 제외한 62,586,462원이 윤수현에게 배당되고, 보증금 부족분은 105,413,538원입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되므로, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수현 | 2층 202호 전부 · 주거(임차권등기) | 168,000,000원 | 2021.12.10 / 2021.10.08 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 거래 공백을 함께 봐야 한다
울루물루타운하우스205동206동의 전용 41.98㎡ 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2023.12. 3층 120,000,000원, 그 이전 거래는 2021.08. 3층 125,000,000원입니다. 전체 평균은 122,500,000원이고, 최근 12개월 평균 지표는 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 41.98㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2021.08 | 41.98㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 평균 | 41.98㎡ | 2건 | 122,500,000원 |
확약을 적용한 실질취득액 64,141,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 53.5%입니다. 숫자만 보면 실거래 기준보다 크게 낮습니다. 하지만 가격 판단을 전체 평균 122,500,000원 하나로 낙관해서는 안 됩니다. 최신 거래 자체가 2023.12.이고 거래표본도 2건뿐이며, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -4.0%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,554,538원 |
| 1. 임차인 윤수현 보증금 | 168,000,000원 | 62,586,462원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 윤수현 보증금 미배당액은 105,413,538원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 확약의 효력·조건이 달라질 경우 이 계산은 다시 검토해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 싸질수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64,141,000원 | 105,413,538원 |
| 4회 유찰 시 | 44,898,700원 | 124,309,477원 |
| 5회 유찰 시 | 31,429,089원 | 137,536,635원 |
대항력 임차인 구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘기 때문에, 최저가만 보고 “더 싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 윤수현 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 각 회차 0원*으로 판단합니다. 따라서 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포고등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·근린시설·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2016.05.11입니다. 도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 재정비촉진지구·고도지구·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 926.0㎡, 공시지가 1,106,000원/㎡이며 공동주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 24세대 규모이며 동일 면적 실거래는 2건, 최신 거래는 2023.12.입니다. 단지 경매 평균 유찰 2.6회와 매각률 0.0%를 감안하면 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤수현 임차권에 실제로 적용되고, 낙찰 후 말소가 가능한 조건인지 원문을 대조하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 윤수현은 보증금 168,000,000원·대항력 있음·우선변제권 있음의 선순위 임차인입니다. 확약 조건에 변동이 생기면 미배당 인수위험이 다시 발생합니다.
- 시세 공백 반영. 최근 12개월 평균 지표 120,000,000원 대비 최저가는 53.5%지만 최신 실거래가 2023.12.이고 표본이 2건뿐입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -4.0%이므로 과거 평균 122,500,000원만 기준으로 가격 여유를 크게 잡지 마세요.
- 환금성 점검. 이미 3회 유찰됐고 단지 평균 유찰은 2.6회입니다. 실거주 수요와 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역·재정비촉진지구·고도지구·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 먼저 확인할 것은 확약이다
감정가 187,000,000원이 3회 유찰돼 현재 최저가 64,141,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 지표 120,000,000원과 비교하면 53.5% 수준이어서 표면 가격은 충분히 낮습니다. 더 중요한 것은 권리입니다. 윤수현은 보증금 168,000,000원의 대항력 있는 임차인이라 원칙대로라면 현재 회차에서도 105,413,538원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
따라서 이 사건은 확약이 정상 이행되는 조건 아래에서는 실질취득 64,141,000원으로 시세 지표보다 낮은 가격에 접근할 수 있는 구조입니다. 다만 최신 실거래가 2023.12.에 머물고, 실거래 표본이 2건뿐이며 가격 추세도 -4.0%입니다. 여기에 3회 유찰, 단지 평균 유찰 2.6회가 겹칩니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로입니다.
