서울남부지방법원 2025타경4371. 화곡동 더플러스 제3층 제304호의 다세대주택입니다. 감정가는 233,000,000원이지만 7회 유찰돼 최저매각가는 48,864,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보면 안 됩니다. 임차인 박진희는 2020.06.03 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.05.04입니다. 매각소멸 기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류의 접수일 2022.10.28보다 앞서므로 대항력이 인정되는 임차인이며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 48,864,000원을 전제로 하면 집행비용 1,279,552원을 먼저 제외하고 임차인에게 47,584,448원이 배당됩니다. 보증금 249,000,000원에서 이 금액을 뺀 201,415,552원이 남고, 그 잔액이 매수인의 부담입니다. 따라서 실제 부담은 낙찰가와 인수를 합친 250,279,552원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 줄면서 인수액이 늘어나는 구조라, 총부담은 사실상 보증금 249,000,000원 수준에 고정되는 성격을 갖습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3, 제3층 제304호 (화곡동, 더플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상9층 건물 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 류국환 · 2020.06.29 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 48,864,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 건물 사용승인 | 2019.11.18 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 먼저다
2019년 설정된 신목신용협동조합 근저당은 2020.06.03 이미 말소됐고, 초기 신탁등기 역시 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 매각으로 소멸하는 기준권리는 2022.10.28 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 성동세무서 압류와 2025.01.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 박진희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.03 / 2020.05.04 | 249,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 |
박진희는 2024.06.11 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 보증금 249,000,000원을 중복 합산할 사안은 없습니다.
③ 가격 판단 — 48,864,000원이 실질 매수가가 아니다
최근 동일 면적 실거래 비교값은 확인되지 않아 현재 시장가 대비 할인율을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 가격 메리트를 평가할 때는 단순한 감정가 대비 최저가 비율을 사용하지 않습니다. 현재 회차의 실제 부담은 아래처럼 계산됩니다.
| 현재 최저매각가 | 48,864,000원 |
|---|---|
| 임차인 예상배당 | 47,584,448원 |
| 미배당 보증금 인수 | 201,415,552원 |
| 실질취득 | 250,279,552원 |
| 감정가 | 233,000,000원 |
즉 7회 유찰이라는 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 떨어진 것처럼 보이지만, 인수액을 합치면 실질취득은 오히려 감정가 233,000,000원을 넘어섭니다. “7회 유찰이라 싸다”는 판단은 이 사건에 적용할 수 없습니다.
④ 유찰이 더 돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 48,864,000원 | 201,415,552원 |
| 8회 유찰 시 | 39,091,200원 | 211,012,442원 |
| 9회 유찰 시 | 31,272,960원 | 218,689,953원 |
최저가는 48,864,000원에서 39,091,200원, 31,272,960원으로 내려가지만 임차인에게 배당되는 금액도 함께 줄어 미배당 보증금이 201,415,552원에서 211,012,442원, 218,689,953원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 경제적 이익으로 이어지지 않는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 48,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,279,552원 |
| 1. 임차인 박진희 보증금 | 249,000,000원 | 47,584,448원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,449,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박진희 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금의 미배당 잔액 201,415,552원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있으므로 배당표는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상9층 건물의 제3층 제304호이며 사용승인일은 2019.11.18입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 약 8m, 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 더플러스는 16세대 규모이며 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 이 사건은 이미 7회 유찰됐습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부구조와 이용상황은 현 거주인 부재·폐문으로 실제와 다소 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 48,864,000원이 아니라 250,279,552원을 기준으로 자금계획을 검토해야 합니다.
- 박진희 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기명령 서류를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 박진희가 임차인이자 경매신청 채권자로 표시된 사정을 확인해 가장임차인 또는 관계인 가능성 경고를 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.07.01 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당순위 확인. 성동세무서 압류가 있으므로 실제 당해세와 배당순위가 임차인 배당액 및 매수인 인수액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않으므로 실질취득액 250,279,552원이 현재 시장가격과 어떤 관계인지 실거래 원본으로 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “4,886만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 7회 유찰도, 감정가의 21%까지 내려온 최저가도 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 249,000,000원 보증금입니다. 현재 매각가를 기준으로 임차인에게 47,584,448원이 배당되고 남은 201,415,552원을 매수인이 인수하므로, 실질취득은 250,279,552원입니다. 더 유찰돼 최저가가 내려가도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나는 구조라 총부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려오지 않습니다.
따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, “미배당 보증금까지 합친 실제 부담이 얼마인가”로 판단해야 합니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
