최저가 7,635만원의 착시 — 임차보증금 인수와 선순위 근저당이 남는 화곡동 더플러스 304호

서울남부지방법원 2025타경4371. 서울 강서구 화곡동 ‘더플러스’ 제3층 제304호, 전용 26.62㎡ 다세대주택입니다. 감정가 233,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 76,350,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 뒤에도 남는 권리입니다.

임차인 박진희는 2020.06.03. 전입·점유를 시작했고 2020.05.04. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2022.10.28. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당요구도 마쳤습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,774,300원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 74,575,700원입니다. 보증금 249,000,000원 중 남는 174,424,300원은 매수인 인수입니다.

낙찰가가 다음 회차에서 더 내려가더라도 상황이 좋아지지 않습니다. 6회 유찰 시 매각가 61,080,000원에 임차인 인수액은 189,419,440원, 7회 유찰 시 매각가 48,864,000원에 인수액은 201,415,552원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져, 매수인의 부담은 보증금 수준에 집행비용을 더한 구조로 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 대항력 임차권

갑구 6번 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 성동세무서장 압류, 박진희 명의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 형식적으로 말소되더라도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으므로, 그 부족액은 매수인이 부담합니다. 등기 말소와 보증금 채무 소멸은 같은 뜻이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박진희의 임대차계약일은 2020.05.02., 전입·점유일은 2020.06.03., 확정일자는 2020.05.04.입니다. 보증금은 소유자 류국환의 취득 거래가액과 같은 249,000,000원이며, 건물 전부에 대한 임차권등기가 2024.06.11. 접수됐습니다. 보증기관 명의의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질부담은 내려가지 않는다

현재 회차의 최저가 76,350,000원만 보면 감정가보다 156,650,000원 낮습니다. 그러나 임차보증금 인수액을 더한 최소 실질취득은 250,774,300원으로 감정가보다 17,774,300원 높습니다. 다음 회차로 넘어가도 매각가 하락분만큼 임차인의 미배당액이 늘어 매각가와 인수액의 합계는 약 250,000,000원 수준을 유지합니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,350,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 일반 채권자 청구액 7,554,000,000원에는 배당되지 않으며, 임차인의 미배당 보증금 174,424,300원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상9층 건물의 제3층 제304호이며, 사용승인일은 2019.11.18입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측과 남동측으로 약 8m 및 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 토지. 대지 165.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 6,510,000원/㎡입니다.
• 규모. 더플러스는 16세대이며 대상 면적은 26.62㎡입니다. 실거래 가격 비교자료가 없어 환금가격 검증에 한계가 있습니다.
• 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 폐문·거주인 부재로 내부구조와 실제 이용상황은 외부관찰과 건축물 자료에 의해 확인됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차 기준 최저가 76,350,000원이 아니라 임차인 인수액을 합한 250,774,300원을 최소 취득비용으로 계산해야 합니다.
• 선순위 근저당 원본 확인. 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 5,856,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 현재 채무잔액, 일부포기 범위, 해당 호실에 대한 담보 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 배당표 확정 전까지 배당액과 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 임차관계 검증. 보증금 249,000,000원, 소유자 취득가 249,000,000원, 신청채권자와 임차인 동일인이라는 관계를 계약서·송금내역·점유자료로 대조해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 갑구에 주식회사무궁화신탁과 대신자산신탁주식회사 관련 신탁등기 및 말소 이력이 있으므로 신탁원부 제2019-24116호와 제2019-24215호를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록 내용과 매각 이후의 행정상 처리 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 확인하고, 보증금 인수와 명도를 별개의 문제로 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세 및 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “7,635만원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 최저매각가 76,350,000원은 매수인이 실제로 부담할 금액의 일부에 불과합니다. 대항력 임차인 박진희의 보증금 중 174,424,300원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어오므로, 현재 회차의 최소 실질취득은 250,774,300원입니다. 이는 감정가 233,000,000원보다 높습니다.

더 큰 쟁점은 2019.11.22. 설정된 신목신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 5,856,000,000원의 공동담보 권리가 말소기준보다 앞서 등기상 인수로 분류돼 있습니다. 실제 채무잔액과 일부포기 효력이 확인되지 않는 상태에서는 인수 위험의 상한을 특정할 수 없습니다.

5회 유찰이라는 숫자는 이 사건의 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 최소 실질취득은 약 250,000,000원 수준에 머물고, 선순위 근저당 위험은 그대로 남습니다. 최저가 착시, 임차보증금 승계, 선순위 담보권 인수가 동시에 겹친 고위험 물건으로, 원본 서류에서 선순위 근저당이 해당 전유부분에 대해 완전히 정리됐다는 사실이 확인되지 않는 한 입찰 보류가 타당합니다.