* 인수액과 실질취득액은 제시된 예상배당에 따른 보수적 시나리오입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실은 확인되지만, 임차인 본인의 대항력 포기 및 보증금 인수의무 면제까지 명시되었는지는 확인되지 않습니다. 확약의 효력에 따라 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
인천지방법원 2025타경34891. 부천시 소사구 심곡본동 타임아크로빌 5층 501호, 전용 58.62㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 191,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 최저매각가는 65,513,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로 드러나는 할인 폭은 상당하지만, 이 물건은 일반적인 가격 할인형 경매로 접근해서는 안 됩니다. 낙찰가에 따라 매수인이 떠안을 수 있는 보증금이 함께 움직이는 대항력 임차인 구조이기 때문입니다.
등기부에는 임차인 강다은의 보증금 189,000,000원이 기재되어 있습니다. 전입신고일과 확정일자는 말소기준권리인 2023년 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소 대상이라는 사실만으로 선순위 임차인의 대항력까지 소멸한다고 볼 수 없습니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 인수 여부에 중요한 변수가 되므로, 확약의 정확한 문구와 적용 범위를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34891 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 585-10, 585-26 · 심곡로 68-2 · 타임아크로빌 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 58.62㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2003.03.14 · 공동주택 11세대 |
| 소유자 | 김수 · 2022.12.27 매매 취득 · 거래가액 124,000,000원 |
| 감정가 | 191,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,513,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.15 · 갑구 24번 · 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 278,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 강다은 · 189,000,000원 |
| 말소동의 확약 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소기준의 차이
말소기준권리는 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 등기된 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정되었던 근저당권들도 이미 말소되어 있습니다.
문제는 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 강다은의 전입신고일은 2022.07.22, 점유개시일은 2022.07.24, 확정일자는 2022.07.04입니다. 임차권등기는 2024.09.09 이루어졌지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 기존 임차인의 선순위 대항력을 부정할 수 없습니다.
확약서가 임차권등기 말소만을 대상으로 하는지, 임차인 본인의 대항력 포기 또는 미배당 보증금에 대한 매수인 면책까지 포함하는지 반드시 구분해야 합니다.
확약에 의한 인수의무 해소가 명확하게 확인되는 경우에 한하여 해당 보증금의 실질 인수를 0원으로 처리할 수 있습니다. 현재 확인된 문구만으로는 그 요건이 충족되었다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인과 추가 전입자 구분
등기부와 매각물건명세서로 확인되는 임차인은 강다은 1명입니다. 이와 별개로 현황조사에서 추가 전입자 4명이 확인됩니다. 추가 전입자들은 전입일이 말소기준권리 이후이지만, 보증금과 임대차계약 내용은 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 확정적인 선순위 임차인으로 보거나 보증금을 임의로 합산하지 않습니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강다은 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.07.22 2022.07.04 |
189,000,000원 | 있음 | 있음 | 조건부 인수 위험 미배당 125,066,234원 추정 말소동의 확약의 면책 범위 확인 필요 |
| JIN QINGHUI | 2025.09.01 미상 |
미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 보증금·계약 확인 필요 |
| SONG CHUNHUA | 2025.09.22 미상 |
미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 보증금·계약 확인 필요 |
| LI XIANGLAN | 2025.09.01 미상 |
미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 보증금·계약 확인 필요 |
| JIN YUANBIN | 2025.09.22 미상 |
미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 보증금·계약 확인 필요 |
추가 전입자 4명은 확인된 전입신고일이 말소기준권리보다 늦다는 의미에서 대항력 없음으로 분류되었습니다. 다만 임대차계약의 성립 여부, 보증금, 실제 점유관계 및 별도 선순위 권원은 확인이 필요합니다. 확약서가 강다은의 권리에 효력을 미치더라도 다른 점유자에 대한 명도·계약 확인 문제까지 자동으로 해결되지는 않습니다.
예상 집행비용: 1,579,234원
임차인 예상배당: 63,933,766원
보증금 미배당: 125,066,234원
매수인 실질취득 추정: 190,579,234원
임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 낙찰가가 내려가도 배당액이 감소하면서 미배당 보증금이 증가합니다. 선순위 보증금 인수의무가 유지된다면 실질취득액은 보증금 189,000,000원 부근에서 고정됩니다. 집행비용 추정분을 포함한 현재 시나리오는 약 1.91억입니다.
③ 시세 비교 — 6,551만원이 아니라 실질취득액으로 판단
타임아크로빌은 11세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2022년 12월의 124,000,000원 거래 1건입니다. 해당 거래는 현재 매각기일과 상당한 시차가 있으므로 최근 시장가격을 확정하는 근거로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월의 실제 거래 추세와 최신 거래가격은 별도로 검증해야 합니다.
| 구분 | 시점 / 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.12 · 5층 · 58.62㎡ | 124,000,000원 | 과거 거래 1건 |
| 감정가 | 본건 감정평가 | 191,000,000원 | 감정 기준금액 |
| 현재 최저가 | 3회 유찰 | 65,513,000원 | 과거 거래가의 52.8% |
| 실질취득 추정* | 낙찰가 + 인수액 | 190,579,234원 | 과거 거래가보다 높음 |
최저가는 과거 실거래의 52.8%에 불과합니다. 하지만 보증금 인수를 가정한 실질취득액은 190,579,234원으로, 2022년 12월 거래가격 124,000,000원보다 66,579,234원 높습니다. 감정가 191,000,000원과도 거의 같은 수준입니다.
다만 확인 가능한 비교가격을 기준으로 보면, 보증금 인수 시 실질취득액이 과거 거래가를 크게 웃돕니다. 따라서 최저가의 할인율만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,579,234원 |
| 1. 임차인 강다은 · 우선변제 | 189,000,000원 | 63,933,766원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 278,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 189,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 동일 기관의 청구로, 기초채권의 중복 여부가 확인되지 않았으므로 별개의 확정 채무로 단순 합산하지 않습니다. 배당표의 예상배당액은 확약서 효력에 따른 매수인 인수의무 면제를 반영한 확정액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총취득액은 거의 그대로
현재 회차 이후 추가 유찰 시나리오를 비교하면 선순위 임차보증금 인수형 물건의 특징이 명확하게 나타납니다. 아래 금액은 확약의 면책 효과가 확정되지 않았다는 전제에서 제시된 예상 인수액을 적용한 보수적 계산입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 65,513,000원 | 125,066,234원 | 190,579,234원 |
| 4회 유찰 시 | 45,859,100원 | 144,366,364원 | 190,225,464원 |
| 5회 유찰 시 | 32,101,369원 | 157,876,456원 | 189,977,825원 |
현재 최저가는 65,513,000원이지만 추가 유찰되어 32,101,369원까지 내려가더라도, 제시된 시나리오의 실질취득액은 189,977,825원입니다.
낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가하기 때문에 실질취득 비용은 약 1.9억 수준에서 유지됩니다. 시나리오별 소폭 차이는 집행비용 추정 등의 차이이며, 실제 취득비용은 최종 배당과 인수의무 확정 결과에 따라 달라집니다.
가격 메리트 판단의 출발점은 추가 유찰 여부보다 강다은의 보증금 인수의무가 실제로 해소되는지에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 심곡본동 도원초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2003.03.14 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물이며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비되어 있습니다. 외벽은 드라이비트 마감입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등의 제한이 있으며, 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25의 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 기간이 기재되어 있습니다. 매각기일 현재의 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대주택입니다. 확인 실거래가 1건에 그쳐 현재 시장가격과 거래 유동성을 판단하기 위한 비교 사례가 부족합니다.
- 경매 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 본건도 3회 유찰되었습니다. 낮아진 최저가가 곧 시장가격 하락이나 저가 매수 기회를 뜻하는 것은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 단순 임차권등기 말소인지, 임차인 대항력 포기 및 매수인의 잔여 보증금 면책까지 포함하는지 정확히 확인해야 합니다.
- 임차인 권리관계. 강다은의 보증금 189,000,000원과 대항력, 우선변제권, 배당요구 및 임차권등기 관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 보증기관 권리 중복. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청이 같은 기초채권에 관련된 것인지, 임차보증금 대위변제 및 구상권과 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 동일 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 추가 전입자 확인. JIN QINGHUI, SONG CHUNHUA, LI XIANGLAN, JIN YUANBIN의 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 명도 대상 여부를 확인해야 합니다. 강다은 관련 확약은 다른 점유자의 권리까지 자동으로 해소하지 않습니다.
- 실질취득 기준 자금계획. 인수의무가 유지되는 경우 최저가 65,513,000원만 준비해서는 취득비용을 충당할 수 없습니다. 보증금 미배당 추정액 125,066,234원을 포함한 자금계획이 필요합니다.
- 최신 시세 재확인. 확인 실거래는 2022년 12월 124,000,000원 거래 1건입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래와 개별 상태를 대조해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 협의 대상, 공용부분 관리비 체납 여부 및 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 매각 조건 재확인. 매각물건명세서의 인수권리 기재, 확약서 원문, 최종 배당관계 및 매각조건 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
다만 이러한 사실만으로 선순위 임차인의 잔여 보증금 인수의무가 해소되었다고 확정할 수는 없습니다.
확약서의 면책 효력이 확인되기 전에는 최저가 할인율을 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다.
맺으며 — "낙찰가 6,551만원 ≠ 취득가 6,551만원"
이 사건은 저렴해 보이는 최저매각가와 실제 취득비용을 반드시 분리해야 하는 다세대주택 경매입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금은 189,000,000원이며, 현재 예상배당에 따른 미배당액은 125,066,234원입니다. 매수인이 이를 인수한다면 최저가 65,513,000원을 더한 실질취득액은 190,579,234원입니다. 과거 실거래가 124,000,000원과 비교해도 낮은 가격이 아닙니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차인의 대항력 포기 및 매수인 면책까지 유효하게 포함한다면 강다은 보증금의 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 그러나 현재 확인된 사실은 임차권등기 말소동의 확약서 제출이며, 잔여 보증금 인수의무 면제까지 확정된 상태로 취급할 근거는 부족합니다. 추가 전입자의 계약관계도 별도로 확인해야 합니다.
결국 이 물건의 판단을 바꾸는 것은 추가 유찰 자체가 아니라 확약의 법적 효력, 실제 점유관계, 최신 시세입니다. 이 사항들이 확인되기 전에는 약 1.9억의 실질취득 가능성을 기준으로 보수적으로 검토하는 것이 적절합니다.
