인천지방법원 2025타경34893. 경기도 부천시 원미구 도당동 송정하우스 나동 2층 201호, 전용 51.56㎡ 다세대주택입니다. 겉으로는 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 여부입니다. 한은주 임차인은 2020년 전입·확정일자를 갖춘 임차권등기자로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34893 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 52-15 송정하우스 나동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.56㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,399,315원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 인수 검토 필요
등기상 기준 권리는 2022.04.01 압류로 확인되며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 순위 3번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사항이 있습니다. 한은주 임차인의 보증금은 171,000,000원으로, 배당 부족분이 발생합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 임준환 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 전입이 말소기준 이후 |
| 유승범 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 전입이 말소기준 이후 |
| 한은주 | 171,000,000원 | ✓ 有 | ✓ 有 | 86,231,140원 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 실질취득가 기준
송정하우스 동일 평형 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 167,000,000원, 최신 거래는 2026.05 184,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 51.07㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2025.08 | 53.83㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2023.06 | 51.56㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 51.07㎡ | 4 | 172,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 166,500,000원 |
최저가는 감정가 대비 낮지만, 임차권 인수 부담을 합산한 실질취득가는 약 1.73억입니다. 이는 최근 12개월 평균 1.67억보다 높은 수준으로, 실질 기준 가격 메리트는 제한적입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 한은주 임차권등기의 대항력·우선변제권 및 확약 내용을 반드시 원본 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 8,673만원은 표면 가격이며, 인수 가능 금액을 더해 판단해야 합니다.
- 권리관계 확인. HUG 관련 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하나 임차권 문제는 별도 검토 대상입니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 결과와 실제 점유 현황을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가의 함정”
이 물건은 2회 유찰로 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 핵심 변수는 한은주 임차보증금 171,000,000원입니다. 배당 부족분 86,231,140원이 매수인 부담으로 이어질 수 있어 실질취득가는 최저가와 크게 다릅니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만, 임차권 인수 리스크를 감안하면 현재 가격은 충분한 검토가 필요한 물건입니다.
