인천지방법원 2025타경34898. 김포시 마산동 662-11 토지와 그 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 주택이며, 토지면적은 314.1㎡입니다. 최초 감정가 1,913,811,400원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,339,668,000원입니다. 말소기준권리는 2019.07.24. 접수된 구의동새마을금고 근저당권 720,000,000원이고, 같은 접수번호의 청담동새마을금고 근저당권 480,000,000원이 함께 설정돼 있습니다.
등기상 후순위 권리들은 소멸 구조이고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 다수의 점유자가 각 층과 호실을 사용하고 있으며, 상당수는 보증금과 임대차 조건이 확인되지 않았습니다. 여기에 무단대수선과 원상복구명령까지 있어 권리 리스크보다 현장·명도·건축법 리스크가 더 큰 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34898 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 662-11 · 경기도 김포시 김포한강8로194번길 149-3 |
| 용도 / 구조 | 근린생활시설 및 주택 · 토지 일괄매각 · 철근콘크리트조 콘크리트경사지붕 4층 건물 |
| 토지 | 대 314.1㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 1,470,000원/㎡ |
| 소유자 | 제갈혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,913,811,400원 / 1,339,668,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구의동새마을금고 / 617,845,880원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.07.24. 구의동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 설정된 청담동새마을금고 근저당권도 배당 대상이며, 2025.03.13. 군산시수산업협동조합 근저당권, 2025.11.28. 김재빈 임차권등기, 2026.03.18. 김포시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 13명
보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으며, 확인된 사람은 모두 실제 점유자 또는 임차권자입니다. 김재빈을 제외한 점유자들의 전입일은 모두 2019.07.24. 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력이 없습니다. 다만 다수 점유자의 보증금과 임대차 조건이 확인되지 않아 배당·명도 조건은 원문과 현장을 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상의 | 401호 · 주거 | 2022.08.01 · 보증금 미상 확정일자 2026.01.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심송이 | 301호 · 주거 | 2021.09.17 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정상모 | 미상 | 2019.08.22 · 보증금 미상 배당요구 2026.01.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태원 | 202호 | 2021.07.09 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유지훈 | 301호 · 주거 | 2024.05.29 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고재욱 | 304호 | 2021.11.29 · 보증금 미상 배당요구 2025.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오승현 | 303호 · 주거 | 2021.08.26 · 보증금 미상 확정일자 2023.08.18 · 배당요구 2026.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준호 | 302호 | 2021.12.03 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지혜 | 402호 · 주거 | 2025.05.14 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHONG SUN CHA | 미상 | 2024.02.27 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHONG IL KYO | 미상 | 2024.02.27 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최중필 | 1층 | 2023.11.03 · 보증금 20,000,000원 월세 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재빈 | 건물 2층 중 별지목록 표시 부분 · 주거 | 점유 2019.10.28 · 주민등록일자 없음 보증금 40,000,000원 · 확정일자 2019.10.14 배당요구 2025.11.28 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,339,668,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 실질취득액도 1,339,668,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않은 상태에서는 이 금액이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
근린생활시설과 다수의 주거 호실이 섞인 건물은 임대수익, 공실률, 호실별 보증금, 불법 대수선의 시정비용에 따라 가치가 크게 달라집니다. 따라서 ‘감정가 대비 30% 하락’은 가격 메리트의 증명이 아니라 단순한 경매 회차 정보로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,339,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,796,680원 |
| 1. 근저당 · 구의동새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 근저당 · 청담동새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 근저당 · 군산시수산업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,871,320원 |
현재 최저가에서는 채권최고액 합계 1,300,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 23,871,320원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 4층 건물이며 토지와 일괄매각됩니다.
- 입지. 김포시 마산동 마산역(김포골드라인) 남측 인근으로, 주변에는 상가주택·단독주택·아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 마산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·김포신도시 택지개발지구에 속하며 소로1류에 접합니다.
- 규제. 절대보호구역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도에 관해 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설과 다수 주거 호실이 혼재하고 위반건축물 시정 문제가 있어 일반 주택보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원문 확인. 건축과-15611(2024.12.4.)호의 무단대수선 범위, 원상복구명령 내용, 이행 여부와 예상 공사비를 김포시에 확인하세요.
- 2·3층 발코니 확인. 공부면적에 포함해 평가된 발코니 부분의 현황, 허가도면, 실제 이용상태를 대조하세요.
- 임차인 13명 개별 확인. 점유 호실, 실제 계약자, 보증금·월세, 계약 종료일, 배당요구 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
- 김재빈 임차권 확인. 주민등록일자가 기재되지 않아 대항력 판단 자료를 추가 확인해야 합니다. 임차권등기명령 사건과 임대차 원계약을 대조하세요.
- 301호 중복 점유 확인. 심송이와 유지훈이 모두 301호로 확인되므로 현재 점유자와 계약관계를 현장에서 확인하세요.
- 명도비용 반영. 인수액 0원과 별개로 다수 점유자에 대한 인도명령, 이사 협의, 집행비용을 입찰가에 반영하세요.
- 수익가치 검증. 실거래 비교 대신 정상 임대료, 공실, 관리비, 수선비와 위반건축물 시정비를 반영한 수익률을 계산하세요.
- 배당표 변동 확인. 당해세와 최우선변제 대상이 반영되면 채권자 배당과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 등기상으로는 말소 구조가 명확합니다. 구의동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·임차권·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 투자 판단은 여기서 시작됩니다. 근린시설과 주택이 혼재한 건물에 실제 임차인 13명이 확인되고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이며, 일반건축물대장에는 무단대수선과 원상복구명령이 기재돼 있습니다.
또한 실거래 비교 근거가 없기 때문에 최저가 1,339,668,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 등기부가 아니라 위반건축물 시정비, 호실별 임대차 실태, 명도비용, 정상 임대수익입니다. 결론은 권리는 소멸형, 현장과 가격은 보수적으로 재검증할 물건입니다.