특수권리·특수조건
3
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 정윤채(전입 2025-02-28), 강지윤(전입 2019-10-02), 김영미(전입 2022-01-10)
-
선순위임차권
주택임차권 2021-10-14 강지윤
-
HUG인수조건
을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
C
매력지수45
유찰 2회
부동산강제경매
2025타경34910 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 47.68㎡
낙찰가
유찰 2회 후 낙찰
153,000,000원
1억 5,300만
감정가 255,000,000원
최저매각가 124,950,000원
최저가 대비 +22%
낙찰일
07-08
낙찰 완료
부천지원
2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,249만원
최저가의 10% · 12,495,000원
실거래 대비
▼ 32.2%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
2.26억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
유찰로 가격은 낮아졌지만 임차인 확인이 핵심인 물건
-
가격
최저가 124,950,000원은 최근12개월 평균 261,000,000원의 47.9%
-
자금
김영미 인수는 확약 적용 실질 0원, 정윤채 확인 필요
-
리스크
대항력 가능 임차인 보증금 미상
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (12)
법원경매 권리분석 · 다세대
임차인 리스크가 남은 다세대 — 부천 골든빌리지5 601호
인천지방법원 2025타경34910 · 경기도 부천시 소사구 심곡본동 582-2 골든빌리지5 6층601호
감정가 255,000,000원 · 최저매각가 124,950,000원 · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매(주택도시보증공사)
45점
매력지수 C등급 · 최저가는 낮지만 미상 임차인 인수 위험이 남은 다세대
김영미 임차권은 확약으로 해소되나 정윤채 대항력 가능·보증금 미상 위험으로 안전성이 제한됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 가능 임차인 보증금 미상 위험이 남아 있습니다. 김영미 임차권은 확약으로 실질 인수 0원 처리되나, 확약 밖 정윤채 점유 리스크 확인이 핵심입니다.
인천지방법원 2025타경34910 사건은 부천시 소사구 심곡본동 골든빌리지5 601호 다세대주택입니다. 소유자는 이영동이며, 말소기준은 2025년 11월 10일 강제경매개시결정입니다. 을구 임차권등기와 현황조사상 점유자가 존재해 권리분석보다 임차인 확인이 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 582-2 골든빌리지5 6층601호 |
|---|
| 용도 / 면적 | 다세대주택 · 47.68㎡ |
|---|
| 소유자 | 이영동 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 124,950,000원 |
|---|
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.08 |
|---|
① 권리 흐름
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 정윤채 | 미상 | 가능·확인필요 | 확인 필요 | 가능성 있음 |
| 김영미 | 260,000,000원 | 有 | 有 | 실질0원 |
⚠️ 인수 구조 김영미 임차권등기는 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 인수 부담은 실질 0원으로 봅니다. 다만 확약 밖 정윤채 임차인은 보증금 미상으로 대항력 가능성이 남아 있어 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 검토
최근 12개월 평균 거래가는 261,000,000원, 최신 거래가는 254,000,000원입니다. 최저가는 감정가 대비 낮지만, 정윤채 인수금액이 확정되기 전에는 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상 배당
| 항목 | 배당액 |
|---|
| 집행비용 | 2,549,300원 |
| 김영미 보증금 우선변제 | 122,400,700원 |
| 주택도시보증공사 | 0원 |
| 소유자 교부 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- ✓ 정윤채 임차인의 보증금과 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- ✓ 김영미 임차권은 확약 적용으로 실질 인수 0원이나 전체 임차 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
- ✓ 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 미확정 인수금 포함 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- ✓ 다세대 소형 물건으로 환금성과 명도 절차를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 최저가가 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 임차인입니다. 확약으로 해소되는 인수권리와 별도로 보증금 미상 점유자의 위험이 남아 있어, 정밀 확인 전에는 안전한 저가 매수로 보기 어렵습니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 부천시 소사구 심곡본동 582-2 골든빌리지5 6층601호
2025-11-18 15:33
- 현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 다만, 전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록등본을 발급받아 확인 한 바, 소유자 아닌 사람이 세대주로 등재되어 있어 이 세대주를 임차인으로 보고함. 안내문은 현관문 틈에 끼워 두었음.
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-07-08
10:00
별관 제122호 법정
최저매각가
1억 2,495만원
▼ 51% 감정가 2억 5,500만
입찰 보증금
1,249만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-15
15:30
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
2억 5,500만→1억 2,495만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 8,746만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-04-22 |
유찰 |
2억 5,500만원 |
| 2 |
2026-05-27 |
유찰 |
1억 7,850만원 |
| 3 |
2026-07-08 |
대기 |
1억 2,495만원 |
건물·단지 정보
K-apt
골든빌리지5
6층601호
경인로170번길 93 (심곡본동,골든빌리지5)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
연식
7년차 · 준공 2019년 3월
0년15년30년+
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
505.3㎡
≈
152.9평
소유
개인
소재
경기도 부천시 소사구 심곡본동 · 582-2
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
10억 8,336만원
2,144,000원/㎡ × 505.3㎡
▼
감정가 24%
▲
+5.2%
· 연평균 +2.6%
· 2024년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경기도 부천시 소사구 심곡본동 582-2 골든빌리지5 6층601호
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