인천지방법원 2025타경34914. 김포시 양촌읍 누산리 1063-108의 토지와 제2종근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 1,099㎡, 지목은 대, 이용상황은 공업용이며, 건물은 일반철골구조 준불연판넬지붕의 1층 제조업소로 현황상 작업장과 사무실 등으로 이용 중입니다. 소유자 강헌은 2018년 9월 21일 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 국민은행 채권최고액 480,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 이동민의 전입일도 말소기준일보다 늦어 보증금 30,000,000원이 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 621,654,000원으로 동일합니다. 다만 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 누산리 1063-108 · 경기도 김포시 양촌읍 금포로 1569 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) · 현황 작업장 및 사무실 |
| 토지 | 1,099㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층 · 외벽·내벽 판넬 등 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 강헌 (2018.09.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 888,077,000원 / 621,654,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이병오 / 160,000,000원 |
| 후행 경매등기 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 임의경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지상 제3자 소유 계근대는 평가 및 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준은 2018.09.21 국민은행 근저당권입니다. 이후의 유영식 명의 근저당권과 그 이전등기, 김포시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이성우 명의 소유권이전청구권 가등기는 2025.01.14 말소됐고, 국민은행 가압류와 노원세무서 압류도 각각 2025.10.17과 2025.10.13 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동민 | 2020.01.14 | 30,000,000원 / 2,200,000원 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 해당 없음 보증기관 승계 없음 |
이동민의 전입일은 말소기준권리인 국민은행 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 30,000,000원은 매수인 인수액에 합산되지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 최우선변제 반영 여부도 별도로 점검해야 합니다. 권리 인수와는 별개로 실제 점유 범위, 임대차계약, 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 및 유찰 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 감정가의 70%인 621,654,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 한 차례 유찰됐다는 사실은 감정가에서 가격이 내려갔다는 뜻일 뿐, 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 621,654,000원 | 613,037,460원 | 1,000,519,332원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 435,157,800원 | 428,406,222원 | 1,185,150,570원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 304,610,460원 | 299,545,914원 | 1,314,010,878원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 621,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,616,540원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최선종 | 300,000,000원 | 133,037,460원 |
| 3. 근저당 · 유영식 | 375,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 138,556,792원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 이병오 | 160,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 유케이제십일차유동화전문유한회사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 1,613,556,792원 중 채권자 예상배당은 613,037,460원, 미배당은 1,000,519,332원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 후순위 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양삼거리 북서측 인근으로, 주변은 전·답 등의 농경지와 소규모 공장이 형성된 소규모 공장지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이며, 현황상 작업장과 사무실 등으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 농림지역·농업진흥구역에 포함되고 접도구역 저촉, 공항 고도·장애물·진입표면, 군사시설 보호, 가축사육 제한, 폐기물매립시설 설치제한, 토지거래계약 허가구역 등의 제한이 중첩돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 제3자 소유 계근대는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 환금성. 제조업소와 토지의 일괄매각으로, 토지규제와 실제 영업 활용 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 비교 실거래가 없어 재매각 가능성과 적정 응찰가를 별도 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재조사. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 제조업소· 공장용 부동산의 최근 거래와 임대수익을 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 계근대 사용관계. 제3자 소유 계근대의 소유자, 토지사용 승낙, 임대차·사용대차 관계, 철거와 원상복구 책임을 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이동민의 임대차계약서, 실제 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부와 인도 일정을 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 명도 절차는 별도로 남습니다.
- 조세채권 확인. 김포시·노원세무서·잠실세무서 관련 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 불일치 확인. 2023.05.08 말소된 최선종 근저당이 예상배당에 반영된 이유를 채권신고서·채권계산서·말소원인 서류로 확인해야 합니다.
- 토지이용 인허가. 농업진흥구역·농림지역에서 현재 제조업소 이용을 계속할 수 있는지, 증축·용도변경·재건축 가능 여부와 관계기관 협의사항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·등기 건물·제시외 건물의 경계와 귀속을 현황도면 및 감정평가서 원본으로 확인하고, 매각 제외 시설과 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 인수 0원, 가격과 현장은 보류”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 이동민의 전입도 그보다 늦어, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 권리의 대규모 미배당 역시 매수인 승계로 이어지지 않습니다. 권리 인수만 보면 비교적 단순한 구조입니다.
그러나 입찰 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 최저가 621,654,000원이 감정가의 70%로 내려왔어도 비교 실거래가 없어 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 농림지역·농업진흥구역을 비롯한 중첩 규제, 제3자 소유 계근대의 매각 제외, 조세채권의 배당 영향, 등기와 예상배당의 불일치가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격·활용성·현장관계는 확인 후 판단입니다.
