27,612,000원
인천지방법원 2025타경34926. 김포 구래동 중일라크리움 8층 809호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정진환이며 2022년 5월 31일 거래가 132,051,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2025년 6월 23일 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류 42,499,209원입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 손나래는 2022년 5월 31일 주민등록·점유를 시작했고, 2024년 5월 3일 임차보증금 112,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 이 임차권은 데이터상 말소기준 이전 → 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 최저가가 2,761만원까지 내려온 이유만 보고 가격 메리트를 판단하면 권리 부담을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 8층 809호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 15층 건물 내 제8층 제809호 |
| 소유자 | 정진환 (2022.05.31. 소유권이전 · 거래가액 132,051,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 27,612,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 128,523,797원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025년 6월 23일 가압류입니다. 그보다 뒤에 들어온 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 손나래의 임차권등기는 2024년 5월 3일로 말소기준보다 앞섭니다. 등기 데이터는 이 권리를 매수인 인수로 명시합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손나래 | 8층 809호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.31 | 112,000,000원 | 2022.05.16 · 2023.05.17 | 2024.05.03 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 있음 |
| 손성욱 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
손성욱은 전입일 2024년 10월 11일로 말소기준인 2025년 6월 23일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 손나래의 112,000,000원 인수와 별개로 추가 승계 부담이 생길 수 있는지를 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — ‘감정가 24%’가 곧 취득가 24%는 아니다
감정가 115,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 27,612,000원, 감정가의 24%입니다. 표면만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 그러나 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 인수 구조를 중심으로 해야 합니다.
손나래의 보증금 112,000,000원은 감정가 115,000,000원과 큰 차이가 없습니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수 부담이 커져 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 구조로 봐야 합니다. 따라서 5회·6회 유찰 시 최저가가 각각 19,328,400원, 13,529,880원까지 내려가더라도 ‘더 싸졌다’는 이유만으로 투자성이 개선됐다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,612,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 897,016원 |
| 인수 · 손나래 임차보증금 | 112,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 42,499,209원 | 26,714,984원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 128,523,797원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 171,023,006원, 배당액은 26,714,984원, 미배당은 144,308,022원입니다. 배당 시나리오상 손나래 임차보증금은 매수인 인수 대상으로 표시됩니다. 대항력 인수형의 취득 부담은 낙찰가와 인수액을 단순 합산해 판단하기보다 보증금 수준의 실질취득 구조로 보아야 합니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 8층 809호. 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 내외, 동측 왕복 2차선 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) · 성장관리권역 · 택지개발지구이며, 공시지가는 3,564,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구 저촉, 하수처리구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 포함입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 손나래 보증금 인수. 임차보증금 112,000,000원, 임차권등기 2024.05.03로 말소기준보다 앞섭니다. 최저가가 아니라 실질취득 약 112,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 손성욱 권리 확인. 전입 2024.10.11로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 추가 승계액이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.08.26 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재를 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표기는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·공부·관련 규제를 함께 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 착시 경계. 현재 최저가는 감정가 24%지만 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 내용과 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,761만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 감정가 115,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 27,612,000원까지 내려왔지만, 권리분석을 끝내고 나면 기준 가격은 달라집니다. 손나래의 대항력 임차보증금은 112,000,000원이고, 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 대항력 인수형의 실질취득은 약 112,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
게다가 손성욱은 전입일이 말소기준보다 앞서면서 보증금·확정일자가 미상입니다. 알려진 112,000,000원만으로도 감정가와 큰 차이가 없는데, 별도 미상임차 위험까지 남습니다. 4회 유찰이라는 숫자는 강하지만 권리 부담은 더 강합니다. 이 물건은 최저가 할인율보다 인수보증금과 미상임차인의 실체 확인이 먼저인 사건입니다.
