인천지방법원 2025타경34929. 김포시 사우동 길훈아파트 101동 2층 210호, 전용 59.28㎡ 아파트입니다. 소유자 이규선은 2019년 10월 25일 거래가 187,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 채권최고액 110,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞서 등기됐던 한국주택은행 근저당과 농업협동조합중앙회 가압류는 각각 2001년 11월 29일과 2001년 3월 30일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 떠안을 선순위 담보권이나 가압류로 볼 수 없습니다. 2019년 우리은행 근저당 이후 설정된 대부업체 근저당·전세권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 신고도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 385 길훈아파트 제101동 제2층 제210호 · 도로명 경기도 김포시 풍무로 232 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.28㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 단지 | 1996.12.06 · 길훈4차 · 351세대 |
| 소유자 | 이규선 (2019.10.25. 거래가 187,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 130,340,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 99,369,277원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 옛 권리는 이미 말소
실제 임차인 0명. 임차보증금이나 대항력 임차인으로 인해 매수인이 승계할 금액은 확인되지 않으며, 예상 인수액은 0원입니다. 2022년 3월 14일 설정된 코리아캐피탈대부의 전세금 5,000,000원 전세권은 우리은행 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정된 채권최고액 140,000,000원의 근저당권은 이후 나라대부금융으로 이전됐지만, 순위 자체는 말소기준 뒤이므로 결론은 같습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 절반 수준, 다만 추세는 하락
길훈4차 동일 면적 59.28㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균 254,000,000원에는 이전 거래가 함께 포함되므로, 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균 252,000,000원과 최신 거래 248,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.28㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2026.02 | 59.28㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 59.28㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 59.28㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 59.28㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.09 | 59.28㎡ | 1 | 228,000,000원 |
| 2025.07 | 59.28㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.03 | 59.28㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.02 | 59.28㎡ | 13 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 59.28㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.08 | 59.28㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.07 | 59.28㎡ | 14 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.28㎡ | 7건 | 252,000,000원 |
현재 최저가 130,340,000원은 최근 12개월 평균 252,000,000원의 51.7%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 130,340,000원이며, 가격 간격 자체는 큽니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 1.9% 하락했고, 최신 거래도 248,000,000원입니다. 따라서 과거 최고가 272,000,000원을 기준으로 수익성을 계산하기보다 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,624,760원 |
| 2. 한국주택은행 근저당 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 농업협동조합중앙회 가압류 | 13,073,471원 | 13,073,471원 |
| 4. 우리은행 근저당 | 110,000,000원 | 99,041,769원 |
| 5. 코리아캐피탈대부 근저당 | 140,000,000원 | 0원 |
| 6. 코리아캐피탈대부 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 7. 신창핫멜트 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 장기훈 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권총액 393,673,471원 중 127,715,240원이 배당되고, 미배당액은 265,958,231원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택은행 근저당과 농업협동조합중앙회 가압류는 등기상 말소기록이 있으므로 실제 배당에서는 법원의 배당요구와 채권신고 내역을 반드시 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 사우동 신풍초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 2층으로, 급배수·위생·승강기·화재탐지·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 부정형 아파트 부지이며 단지 내 도로를 통해 공도로 출입합니다. 공시지가는 2,506,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제1종·제3종일반주거지역 관련 표기, 고도지구, 재정비촉진지구, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 길훈4차는 351세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가는 228,000,000원부터 260,000,000원 구간에 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 1996년 근저당과 2000년 가압류의 말소기록을 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자와 인도 협의 필요 여부를 매각물건명세서·현황조사서·현장에서 대조하세요.
- 2층 가격 보정. 최근 12개월 평균 252,000,000원을 그대로 적용하지 말고 2층·향·조망·소음·내부 수리 상태를 반영하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 1.9% 낮으므로 최고가 272,000,000원을 목표 매도가로 사용하지 마세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 장기수선·수리 필요 비용을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 배당표 대조. 예상 배당에는 등기상 말소된 옛 권리 금액도 표시돼 있으므로 법원의 실제 배당요구종기·채권계산서와 대조하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단”
이 물건은 오래된 등기 이력이 많아 첫인상은 복잡하지만, 1996년 근저당과 2000년 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2019년 10월 25일 우리은행 근저당이며, 그 뒤의 근저당·전세권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 최저가 130,340,000원이 최근 12개월 평균 252,000,000원의 51.7%로, 수치상 여유가 큽니다. 다만 최근 가격 추세가 -1.9%이고 본건이 1996년 사용승인·2층 물건이라는 점은 분명한 보정 요소입니다. 권리는 합격, 가격도 유리한 구간. 최종 승부는 현장 상태와 점유·관리비를 확인해 이 가격 차이가 실제 수리비와 명도비용을 충분히 흡수하는지 판단하는 데 있습니다.
