인천지방법원 2025타경34931. 김포시 풍무동 당곡마을(월드메르디앙) 308동 502호 아파트입니다. 감정가는 298,000,000원이며 1회 유찰 후 최저매각가는 208,600,000원입니다. 표면 가격은 최근 실거래 평균 288,000,000원의 약 72.4% 수준으로 매력적으로 보입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기입니다. 을구 14번 주택임차권등기 한경선은 임차보증금 280,000,000원, 전입일 2021.02.04, 확정일자 2021.01.04로 확인되며 우선변제권을 행사했습니다. 배당 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 748 당곡마을 제308동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 93㎡형 아파트 이용중 |
| 소유자 | 정교준 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 을구 13번 근저당권(2022.05.09 설정, 주식회사베스트금융대부, 채권최고액 75,000,000원)입니다. 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한경선 | 280,000,000원 | 有 | 有 | 75,120,400원 가능 |
| 홍정기 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 낙찰가는 싸지만 실질취득은 달라진다
동일 평형 최근 실거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 288,000,000원입니다. 최저매각가 208,600,000원은 시세 대비 72.4%로 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 67.82㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 67.82㎡ | 10 | 284,000,000원 |
| 2026.05 | 67.82㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.82㎡ | 12건 | 288,000,000원 |
다만 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 약 283,720,400원으로 상승합니다. 이는 최근 실거래 평균과 유사한 수준이므로 단순 최저가 기준 판단은 위험합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 한경선 보증금 280,000,000원과 배당 부족분 인수 여부를 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 확약서 확인. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있으므로 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 인수 가능 금액을 포함해 계산해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 아파트 점유관계와 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도 인수가격을 봐야 한다”
이 물건은 권리관계가 복잡한 유형은 아니지만, 임차권등기 보증금이라는 명확한 변수가 있습니다. 최저매각가는 시세 대비 낮지만, 대항력 있는 임차인의 부족 배당액이 더해지면 실제 부담은 크게 달라집니다. 가격은 매력적이나 인수 위험 검토가 선행되어야 하는 물건입니다.
