서울남부지방법원 2025타경5572. 서울 양천구 신월동 유림주택 제지하층 제1호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 강경숙이며 2021년 매매가액 115,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 데이터상 말소기준권리는 2025.01.14 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 먼저 권리를 갖춘 임차인입니다. 박찬의는 2021.10.20 임대차계약, 2021.10.21 확정일자, 2021.11.16 점유개시, 2021.11.17 주민등록을 마쳤고 2023.11.09 주택임차권등기까지 했습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경5572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 남부순환로36길 28, 제지하층 제1호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제지하층 제1호 · 방2·거실·주방·발코니·현관·욕실·보일러실 |
| 소유자 | 강경숙 (2021.09.29 매매 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 12,348,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬의 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 세대수 | 1988.07.14 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 최저가가 내려가도 보증금 인수가 따라온다
박찬의의 임차보증금은 100,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 현재 최저매각가 12,348,000원을 기준으로 집행비용 622,264원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 11,725,736원입니다. 따라서 남는 88,274,264원이 매수인 인수로 이어집니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박찬의 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 박찬의 본인의 임차권등기입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
유림주택(46-3) 전용 41.21㎡ 실거래는 3건이 확인됩니다. 모두 2021년 거래이고, 평균은 126,666,666원, 최저 115,000,000원, 최고 150,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.12의 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 41.21㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 41.21㎡ | -1 | 115,000,000원 |
| 2021.09 | 41.21㎡ | -1 | 115,000,000원 |
| 평균 | 41.21㎡ | 3건 | 126,666,666원 |
현재 회차의 실질취득 100,622,264원은 이 3건 평균 126,666,666원보다는 낮습니다. 다만 이 비교에서 가장 중요한 제한은 거래 표본이 모두 2021년이라는 점입니다. 따라서 12,348,000원이라는 최저가만으로 현재 시세 대비 9.7%짜리 초저가 매물이라고 해석할 수 없고, 실제 비교 기준은 약 100,000,000원 수준의 총 부담이어야 합니다.
③ 유찰이 더 진행돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 12,348,000원 | 88,274,264원 | 100,622,264원 |
| 11회 유찰 시 | 9,878,400원 | 90,699,411원 | 100,577,811원 |
| 12회 유찰 시 | 7,902,720원 | 92,639,529원 | 100,542,249원 |
낙찰가는 12,348,000원에서 9,878,400원, 7,902,720원으로 내려가지만 인수액은 88,274,264원에서 90,699,411원, 92,639,529원으로 증가합니다. 결과적으로 총 부담은 세 시나리오 모두 약 100,000,000원 수준입니다. 이 구조에서는 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,348,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 622,264원 |
| 1. 임차인 박찬의 보증금 | 100,000,000원 | 11,725,736원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 박찬의 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 100,000,000원 중 11,725,736원만 배당되고 부족분 88,274,264원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신원중학교 남측 인근. 학교·다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방2·거실·주방·발코니·현관·욕실·보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브기와지붕 3층 건물 내 제지하층 제1호. 급·배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이며 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 공항소음 방지 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 건물 외벽에는 ‘유림주택’으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 않기. 현재 최저가 12,348,000원에 인수 88,274,264원을 더한 실질취득 100,622,264원이 핵심 기준입니다.
- 임차권 원문 확인. 박찬의의 전입 2021.11.17, 확정일자 2021.10.21, 임차보증금 100,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 박찬의이므로 임대차계약·보증금 지급·채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 지하층 현장 확인. 제지하층 제1호인 만큼 채광·환기·습기·누수와 실제 점유상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 시점 주의. 확인된 동일면적 실거래 3건은 2021년 거래입니다. 현재 가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
- 배당변수 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1,234만원짜리 물건”이 아니라 “약 1억원짜리 인수형 물건”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 12,348,000원이라는 최저매각가입니다. 10회 유찰로 표면가격은 감정가보다 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이 뒤에 남아 있습니다. 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 88,274,264원, 총 실질취득은 100,622,264원입니다.
11회·12회 유찰 시에도 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 증가해 총 부담은 계속 약 100,000,000원에 머뭅니다. 확인된 2021년 실거래 평균 126,666,666원보다는 낮지만, 거래시점이 오래됐고 지하층·8세대·10회 유찰이라는 환금성 부담도 큽니다. 여기에 신청채권자와 임차인이 동일하다는 관계까지 확인해야 합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 낮아지지 않는 대항력 인수형이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
