인천지방법원 2025타경34935. 부천시 원미구 중동 상록센트럴타워 8층 814호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 64,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 21,952,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 34.3%라 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표보다 먼저 대항력 있는 임차권을 해석하는 데 있습니다.
임차인 김예진은 임대차계약일 2020.09.25, 확정일자 2020.09.28, 전입·점유개시 2020.10.16이며 보증금은 70,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.07.10 하나카드 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 원칙적인 배당 계산에서는 현재 최저가 기준 21,156,864원을 배당받고 48,843,136원이 남습니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 그 부족분을 실제 매수인 인수액으로 잡지 않고 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34935 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1152 상록센트럴타워 8층 814호 · 중동로 244 |
| 용도 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 8층 814호 |
| 소유자 | 김재철 · 2020.10.13 매매 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 21,952,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
현재 사건의 말소기준은 2024.07.10 하나카드 주식회사 가압류 20,241,666원입니다. 그 뒤 우리은행·신한은행·전북은행·서울보증보험·중소기업은행의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 김예진은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있으므로 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 2020.10.16 / 2020.09.28 | 대항력 有 | 우선변제 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다. 김예진은 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 것으로 정리됩니다. 다만 이 사건에서는 별도로 제출된 말소동의 확약이 해당 임차권의 최종 인수 판단을 바꿉니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 64,000,000원, 현재 최저가는 21,952,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래를 직접 대조할 수 있는 가격표본이 확인되지 않아, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 상록센트럴타워 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회로 집계돼 있어, 현재 3회 유찰 자체가 곧바로 가격 메리트를 뜻하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 795,136원 |
| 1. 임차인 김예진 보증금 | 70,000,000원 | 21,156,864원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 20,241,666원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리은행 | 327,537,614원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 21,237,184원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 9,020,442원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사전북은행 | 46,212,782원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,904,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 388,389,522원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 52,275,279원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족액은 48,843,136원으로 계산됩니다. 이는 통상적인 대항력 임차인 인수 산식에 따른 값이며, 본 사건에서는 김예진 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 먼저다
| 회차 | 매각가 | 배당산식상 인수액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 21,952,000원 | 48,843,136원 | 1,030,818,489원 |
| 4회 유찰 시 | 15,366,399원 | 55,310,196원 | 1,030,818,489원 |
| 5회 유찰 시 | 10,756,479원 | 59,837,138원 | 1,030,818,489원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조를 주의해야 합니다. 이 사건 역시 배당산식만 보면 4회·5회 유찰 때 인수액이 각각 55,310,196원, 59,837,138원으로 증가합니다. 그러나 그 계산값은 김예진 임차권에 대한 말소동의 확약을 반영하기 전 수치입니다. 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 해당 인수액은 실질 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 위치. 부천시청 남동측 인근으로 아파트·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 왕복 6차선·남측 왕복 5차선·북측 중로변 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물 내 8층이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 7,091,000원/㎡입니다.
- 허가구역 기재. 감정요항표에는 외국인 등 토지거래허가구역 기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 규모. 상록센트럴타워는 218세대이며 준공일은 2002.02.02, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 경제성은 김예진 임차권의 실질 인수를 0원으로 만드는 확약의 내용과 적용 여부에 달려 있습니다.
- 대항력 자체는 분명히 존재. 전입 2020.10.16이 말소기준 2024.07.10보다 앞서므로 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 위험이 생기는 구조입니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 상록센트럴타워 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회이므로 원룸형 공동주택의 수요·환금성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,195만원”보다 중요한 것은 확약서다
현재 최저가만 보면 감정가 64,000,000원에서 21,952,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 김예진의 보증금 70,000,000원과 대항력을 빼고 가격만 보는 순간 이 사건을 잘못 읽게 됩니다. 통상 배당산식에서는 48,843,136원의 인수액이 생기지만, 이 사건에는 그 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 권리의 핵심은 “대항력이 없다”가 아니라 “대항력은 있으나 해당 임차권의 인수 부담을 확약이 해소한다”는 점입니다. 반면 가격 측면에서는 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 확약서 확인, 가격은 별도의 시세 검증. 두 조건을 분리해 확인해야 하는 사건입니다.
