인천지방법원 2025타경34939. 부천시 오정구 내동 삼성하이츠빌103동 4층 402호, 전용 34.5㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현재 소유자는 이승진이며 2022.08.03. 매매를 원인으로 2022.08.05. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 245,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 근저당 말소형과 다릅니다. 2016년 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2022.07.06. 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2024.11.27. 부천시 압류입니다.

문제는 이 말소기준보다 앞선 2024.08.12. 신혁진의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 235,000,000원, 전입·점유개시는 2022.07.29., 확정일자는 2022.06.30.이며 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 98,000,000원으로 매각되면 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 이 임차보증금에 배당되고, 데이터상 부족분 139,164,000원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 있다

말소기준은 2024.11.27. 부천시 압류입니다. 그보다 앞선 신혁진의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이고, 2025.11.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.03.23. 남동구 압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 고흥군수산업협동조합 근저당권과 신탁등기는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

신혁진은 말소기준보다 앞선 전입과 임차권등기로 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 박상진은 2025.03.14. 전입으로 말소기준인 2024.11.27.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 확약 밖에서 별도로 매수인이 승계해야 할 임차보증금은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 전후가 완전히 다르다

삼성하이츠빌103동은 총 11세대, 사용승인일 2016.03.18.이며 전용 34.5㎡ 거래 표본은 2건입니다. 확인된 거래는 2022.07. 235,000,000원, 2022.08. 245,000,000원이고, 평균은 240,000,000원입니다.

현재 최저가 98,000,000원은 제시된 최근 12개월 평균 240,000,000원의 40.8%입니다. 확약을 그대로 적용해 실질취득을 98,000,000원으로 보면 관측된 거래가격보다 크게 낮습니다. 반대로 확약을 제외하면 룰상 인수액 139,164,000원이 더해져 237,164,000원이 되고, 이는 실거래 최저 235,000,000원과 평균 240,000,000원 사이에 놓입니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

배당표 자체만 보면 신혁진 보증금 중 139,164,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로 본 리포트에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 처리합니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 본질은 같다

선순위 대항력 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 ‘최저가가 내려갔다 = 싸졌다’고 볼 수 없습니다. 현재 회차에서도 원래 구조는 98,000,000원 + 139,164,000원입니다. 다만 이 사건은 신혁진 임차권에 관한 말소동의 확약서가 있으므로 그 임차인에 한해서 실질 인수 0원*으로 판단합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택), 통칭 ‘삼성하이츠빌 103동’으로 이용 중이며 대상은 5층 건물 내 4층 402호입니다.
• 입지. 내동중학교 북측 인근으로 유사 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설·간선도로와의 거리 및 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 필지 남측으로 신흥로395번길에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 200.4㎡, 공시지가 2,235,000원/㎡, 평지·세로장방형입니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 거래 표본도 2건이라, 가격 메리트와 별개로 매도 시 거래층은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자 판단을 바꾸는 핵심 문서입니다. 신혁진의 을구 3번 주택임차권에 대한 말소 범위와 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
• 확약 반영 전·후를 분리. 확약 반영 시 실질취득 98,000,000원·실질 인수 0원*, 미반영 시 룰상 인수 139,164,000원과 합산한 237,164,000원입니다.
• 박상진 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
• 시세 표본 시차. 확인된 거래 2건은 2022.07.~2022.08.이므로 2026.08.19. 입찰가격 판단 시 개별 상태와 실제 매도 가능가격을 별도로 점검해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 11세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 높게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
• 배당 변동요소 확인. 제시된 배당표는 집행비용을 반영한 추정이며 실제 배당관계는 변동될 수 있습니다.

맺으며 — “98,000,000원짜리 물건”이 아니라 “확약을 확인해야 하는 물건”

표면만 보면 감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 98,000,000원까지 내려온 큰 할인 물건입니다. 하지만 신혁진의 235,000,000원 선순위 임차권을 무시하면 분석이 완전히 틀어집니다. 원칙적인 배당 구조에서는 139,164,000원이 미배당되어 매수인에게 남고, 실질 금액은 237,164,000원이 됩니다.

이 사건을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 98,000,000원입니다. 박상진은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 확약 밖 별도 인수위험도 확인되지 않습니다. 다만 총 11세대 다세대이고 거래 표본이 2건에 그치며 거래 시점도 2022.07.~2022.08.이므로, 권리는 확약 확인이 핵심이고 가격은 환금성을 함께 봐야 하는 사건입니다. 결론은 단순합니다. 확약이 확실하면 가격 메리트가 크고, 확약을 배제하면 시세 수준의 인수형 물건으로 바뀝니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 신혁진의 을구 3번 주택임차권에 적용한 판단입니다. 확약을 반영하지 않은 배당계산상 매수인 인수액은 139,164,000원입니다.