부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34941 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 42.95㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

97,780,000원 9,778만 감정가 162,000,000원

감정가의 60% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 79,380,000원 최저가 대비 +23%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

793만원

최저가의 10% · 7,938,000원

감정가 대비

▼ 39.6% 싸게 매수

감정가 1.62억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차권 인수가 핵심 변수인 다세대 물건입니다.

가격 최저가 79,380,000원이나 임차보증금 미배당 82,448,840원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 7,938,000원 · 실질취득은 보증금 수준 검토 필요
리스크 주택임차권등기 매수인 인수 가능성 존재 · 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 1억6천만원이 존재해 최저가 낙찰 시 미배당 보증금 82,448,840원 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.

감정가 / 최저가

162,000,000원
79,380,000원

2회 유찰

임차보증금

160,000,000원

대항력 임차권

최저가 대비 인수

82,448,840원

미배당 가능액

핵심지표

C등급

인수 위험 반영

인천지방법원 2025타경34941. 경기도 부천시 원미구 상동 소재 다세대주택 4층 401호입니다. 감정가는 1억6,200만원이고 현재 최저매각가는 7,938만원까지 떨어졌습니다. 하지만 등기부상 을구 1번 주택임차권등기가 존재하며, 임차인 나석진의 보증금은 1억6천만원입니다. 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34941 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 원미구 상동 247-25 4층401호
물건종류 / 이용	다세대주택 · 주거용 이용
소유자	서웅기
감정가 / 최저가	162,000,000원 / 79,380,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 160,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 경매개시결정 이전 권리관계 분석이 필요한 구조이며, 을구 1번 주택임차권등기는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 임차인 나석진은 2021년 전입 및 확정일자를 갖추었고, 배당요구를 하였으나 최저가 기준 배당 부족분이 발생합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
나석진	160,000,000원	有	有	미배당분 인수 가능

⚠️ 실질취득가 계산 최저가 79,380,000원으로 낙찰될 경우 임차인 배당 부족분 약 82,448,840원을 추가 부담할 수 있어 실질 부담액은 약 161,828,840원 수준으로 접근해야 합니다.

③ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,828,840원
임차인 나석진 보증금	160,000,000원	77,551,160원
주택도시보증공사	160,000,000원	0원
임차인 부족분	-	82,448,840원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가는 낮지만 임차권 인수 반영 시 감정가 수준 부담이 됩니다.

⛔ 결론 낙찰가만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 임차권 인수 가능성을 반영하면 가격 메리트가 크게 줄어듭니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 실제 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 인수 가능성을 최우선 검토해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 경우 적용 범위를 확인해야 합니다.
실질취득 기준 입찰. 최저가가 아니라 보증금 인수 가능액을 포함해 판단해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당요구 자료를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 권리가 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 숫자상 가격 매력은 생겼지만, 다세대 경매에서 가장 중요한 임차권 리스크가 남아 있습니다. 대항력 있는 임차보증금 1억6천만원과 미배당 인수 가능액을 반영하면 단순히 7,938만원짜리 물건으로 볼 수 없습니다. 핵심은 최저가가 아니라 실질취득가입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 승부처 — 부천 상동 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 6,200만원
2	2026-05-27	유찰	1억 1,340만원
3	2026-07-08	대기	7,938만원