인천지방법원 2025타경34943. 부천시 오정구 고강동 아산탑스빌 5층 502호, 감정상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 103,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 24,730,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 24% 수준이라 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 여부가 가격을 결정하는 사건입니다.
임차인 강병남은 임대차계약일 2020.11.07, 확정일자 2020.11.09, 전입 및 점유개시 2020.11.24로 기록되어 있습니다. 말소기준권리인 신순옥 근저당권은 2020.12.08 설정됐으므로, 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임대보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 주택임차권등기가 인수될 수 있음이 명시되어 있고, 현재 회차 배당 추정에서는 보증금 120,000,000원 중 23,884,860원만 배당되어 96,115,140원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34943 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 575-1 아산탑스빌 5층 502호 · 도로명 지양로176번길 29 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 대상면적 33.67㎡ · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 서정심 · 2020.12.01 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 24,730,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2001.12.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입·점유가 빠르다
말소기준권리는 2020.12.08 신순옥 근저당권 80,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단·인천광역시·부천시·국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 강병남은 2020.11.24 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로, 후순위 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로 대항력에 따른 보증금 미배당분 승계 위험이 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.20억
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강병남 | 건물의 전부 · 주거 | 2020.11.24 / 2020.11.09 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 有 미배당 추정 96,115,140원 |
③ 시세 비교 — 최저가 28.4%라는 숫자는 착시
아산탑스빌은 총 8세대 규모이고, 제공된 동일 면적대 실거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2024.06, 전용 35.26㎡, 5층, 87,000,000원이며 제공 시세 집계의 평균·최근 12개월 평균도 모두 87,000,000원입니다. 표본이 1건뿐이라 시세 판단 폭은 넓게 잡아야 하지만, 적어도 실질취득 약 120,000,000원은 이 거래가보다 33,000,000원 높고 약 137.9%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최신 실거래 2024.06 | 35.26㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 감정가 | 33.67㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 현재 최저가 | 33.67㎡ | 5 | 24,730,000원 |
| 실질취득 판단금액 | 33.67㎡ | 5 | 약 120,000,000원 |
최저매각가만 놓고 보면 최근 시세의 28.4%이지만, 이는 이 사건의 실질 가격이 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 승계하면 실질취득은 최근 거래가보다 오히려 높은 수준입니다. 따라서 “감정가 대비 76% 할인”, “2천만원대 매수” 같은 식의 가격 해석은 권리구조를 반영하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 845,140원 |
| 1. 임차인 강병남 보증금 | 120,000,000원 | 23,884,860원 |
| 2. 근저당 · 신순옥 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 316,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 강병남 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서 임차인 보증금 미배당분은 96,115,140원입니다. 국세·지방세 등 압류 4건이 존재하고 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 강병남의 임차보증금과 경매 신청채권은 동일인에 대한 120,000,000원으로 표시되어 있어 경제적 중복 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 2001.12.05 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 부천시 오정구 지양로176번길에 위치하고, 주변은 아파트 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 대지 172.0㎡, 공시지가 1,516,000원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 건물 상태. 외벽 드라이비트 마감, 샷시 이중창호, 위생·급배수·도시가스난방설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외 부분. 북측 샤시조 베란다 약 8.7㎡가 소재하며 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대 규모로 제공된 실거래 표본도 1건뿐입니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가를 기준으로 판단. 최저가 24,730,000원이 아니라 대항력 임차보증금까지 반영한 약 120,000,000원 수준을 최근 실거래 87,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 실재 여부 확인. 강병남의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 지속 여부, 임차권등기명령 자료를 원본 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 관계 확인. 임차인 강병남과 경매 신청채권자 강병남이 동일인입니다. 동일한 120,000,000원이 어떤 법률관계에서 청구되는지 확인이 필요합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국민건강보험공단·인천광역시·부천시·국 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 베란다 확인. 북측 샤시조 베란다 약 8.7㎡가 매각에 포함되므로 현황·적법성·사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모, 실거래 표본 1건, 4회 유찰 이력을 감안해 재매각 난도와 자금 회수 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,473만원짜리 물건”이 아니라 “약 1.20억짜리 인수형”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 103,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 24,730,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 강병남의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 120,000,000원이므로, 배당받지 못한 금액은 매수인이 승계할 수 있습니다. 실제로 현재 회차 추정 인수액은 96,115,140원이고, 추가 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 대신 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 약 120,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
그 실질취득금액은 제공된 최신 거래 87,000,000원을 크게 웃돕니다. 여기에 4회 유찰, 총 8세대의 소규모 다세대, 제한적인 실거래 표본, 세금 압류와 동일인 채권관계 확인 필요성까지 겹칩니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 크지만 실질가격 메리트는 없고, 권리·환금성 리스크까지 높은 물건입니다. 이 사건은 “얼마까지 더 유찰되느냐”보다 임차보증금 인수 구조가 실제로 해소되는지가 먼저 확인돼야 합니다.
