🚨 보증금 인수 103,400,598원 · 🏠 대항력 임차인 1명 · 💰 실질취득 120,711,598원 · ⚠️ 5회 유찰
인천지방법원 2025타경34943. 부천시 오정구 고강동의 아산탑스빌 5층 502호입니다. 2001년 사용승인된 다세대주택으로, 감정가는 103,000,000원이지만 5회 유찰을 거치면서 최저매각가는 17,311,000원까지 내려갔습니다. 감정가의 약 16.81% 수준이므로 표면적으로는 상당한 할인처럼 보입니다.
그러나 이 사건에서 중요한 것은 경매 최저가가 아니라 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다. 임차인 강병남은 2020.11.24 전입 및 점유를 시작했고, 말소기준권리인 2020.12.08 신순옥 근저당권보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 또한 확정일자와 배당요구가 확인되며, 매각물건명세서에는 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 주택임차권등기가 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.
따라서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금의 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 최저가에 매수해도 실제 경제적 부담은 보증금 120,000,000원 부근에 고정됩니다. 이 물건의 권리분석은 일반적인 후순위 권리 소멸형과 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34943 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 575-1 아산탑스빌 5층 502호 도로명: 경기도 부천시 오정구 지양로176번길 29 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 대상 전용 33.67㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 · 2001.12.05 사용승인 |
| 소유자 | 서정심 (2020.12.01 소유권이전, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 | 103,000,000원 |
| 최저매각가 | 17,311,000원 (5회 유찰, 감정가의 약 16.81%) |
| 신청채권자 | 강병남 · 청구액 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.08 신순옥 근저당권 · 채권최고액 80,000,000원 |
| 임차인 | 강병남 · 보증금 120,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 예상 | 103,400,598원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 말소기준권리는 2020.12.08 설정된 신순옥 근저당권입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단·인천광역시·부천시·국세 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
하지만 임차인 강병남은 2020.11.24 전입·점유를 시작한 것으로 기재되어 있습니다. 이는 근저당권 설정 전이며, 주택임차권등기가 2024.11.06에 이루어졌다는 사정만으로 기존 대항력을 후순위로 볼 수 없습니다. 매각 후 근저당권은 말소되더라도 보증금 미변제에 따른 임차인 인수 위험은 남습니다.
② 임차인 분석 — 1억 2,000만원이 진짜 기준가격
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강병남 | 건물 전부 2020.11.24 |
2020.11.09 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
| 실제 임차인 | 1명 (강병남) |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.11.07 |
| 전입 / 점유개시 | 2020.11.24 |
| 확정일자 | 2020.11.09 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.11.06 |
| 임차권등기 | 2024.11.06 · 을구 8번 |
| 보증금 | 120,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 16,599,402원 |
| 매수인 인수 예상 | 103,400,598원 |
배당요구와 확정일자가 확인되어 우선변제권 행사가 가능하지만, 우선변제권이 있다는 사실과 보증금을 전액 배당받는다는 것은 다릅니다. 경매대금이 보증금보다 현저히 부족하므로 미배당분이 발생합니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우, 매수인은 그 잔액을 인수하는 구조로 분석됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 19.9%가 아닌 실질취득 138.7%
아산탑스빌은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 비교 실거래는 2024년 6월의 1건으로, 전용 35.26㎡, 5층 거래가격은 87,000,000원입니다. 경매 대상의 비교 기준 전용면적은 33.67㎡로, 면적이 완전히 같지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 35.26㎡ | 5층 | 87,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | — | 1건 | 87,000,000원 |
| 확인 실거래 평균 | 87,000,000원 |
|---|---|
| 최신 확인 거래 | 2024.06 · 87,000,000원 |
| 최저가 / 실거래 | 19.9% (낙찰가만 비교한 수치) |
| 실질취득 부담 | 120,711,598원 |
| 실질취득 / 실거래 | 약 138.7% |
| 실질취득 / 감정가 | 약 117.2% |
최저매각가 17,311,000원은 확인 실거래 87,000,000원의 19.9%에 불과합니다. 이 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 매수인 인수예상액 103,400,598원을 더하면 상황이 완전히 달라집니다.
실질취득 부담 120,711,598원은 확인 실거래보다 33,711,598원 높고, 감정가 103,000,000원마저 초과합니다. 따라서 5회 유찰에도 시세보다 저렴하다는 판단은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 711,598원 |
| 1. 임차인 · 강병남 | 120,000,000원 | 16,599,402원 |
| 2. 근저당 · 신순옥 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 316,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 강병남 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 현재 최저매각가를 가정한 추정입니다. 집행비용 711,598원과 임차인 배당 16,599,402원으로 매각대금이 소진됩니다. 압류 관련 조세의 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 경매신청채권자 강병남의 청구와 임차보증금은 동일인 관련 권리이므로 별개의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락의 착시
| 회차 | 최저가 | 인수예상액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 17,311,000원 | 103,400,598원 | 120,711,598원 |
| 6회 유찰 시 | 12,117,700원 | 108,500,419원 | 120,618,119원 |
| 7회 유찰 시 | 8,482,390원 | 112,070,293원 | 120,552,683원 |
현재 5회 유찰 상태에서 최저가는 17,311,000원입니다. 6회 유찰 시 12,117,700원, 7회 유찰 시 8,482,390원까지 낮아지는 시나리오지만, 인수할 보증금 잔액은 그만큼 증가합니다.
결국 실질취득 부담은 각각 120,711,598원 · 120,618,119원 · 120,552,683원으로 거의 변하지 않습니다. 이 물건은 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 가격 메리트가 개선되는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 지양로176번길에 위치하며 주위에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2001.12.05 사용승인된 5층 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며 샷시 이중창호, 위생·급배수·도시가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 제시외건물. 북측 샤시조 베란다 약 8.7㎡가 매각에 포함됩니다. 실제 현황, 면적 및 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역 등이 적용됩니다. 공시지가 1,516,000원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인 실거래는 1건뿐입니다. 거래 표본이 얇아 매각 시 적정가격 판단과 재매도 기간에 불확실성이 있습니다.
- 경매 이력. 아산탑스빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다. 이 사건 역시 5회 유찰됐으나 보증금 인수구조가 가격 하락 효과를 상쇄합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 강병남의 보증금 120,000,000원과 예상 미배당액 103,400,598원에 대한 매수인 부담 여부를 매각물건명세서 및 배당관계와 대조하세요.
- 대항요건 검증. 2020.11.24 전입·점유, 2020.11.09 확정일자, 2020.12.08 말소기준권리 사이의 순서와 임차인의 대항력 유지 여부를 확인하세요.
- 임대차 실체 확인. 강병남이 임차권자와 경매신청채권자로 함께 나타나는 경위를 확인하고, 임대차계약서·보증금 지급자료·점유 사실을 대조하세요.
- 배당 및 인수 범위. 국세·지방세 우선순위와 집행비용 변동을 확인하고, 임차인이 실제 배당받는 금액에 따라 잔여 인수액을 다시 계산하세요.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 낙찰가 17,311,000원이 아니라 실질취득 부담 120,711,598원을 기준으로 감정가와 거래가격을 비교하세요.
- 임차권등기 처리. 보증금 전액 변제 여부에 따라 인수되는 주택임차권등기의 말소 및 인도 가능 조건을 확인하세요.
- 현장 확인. 5층 502호의 실제 점유자, 누수·방수·시설 상태, 북측 제시외 베란다 약 8.7㎡ 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 환금성 검토. 8세대 소규모 다세대주택이라는 특성과 제한적인 실거래 표본을 고려해 추가 매매사례를 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,731만원짜리 집”이 아니다
이 사건을 평가할 때 가장 경계해야 할 숫자는 17,311,000원입니다. 5회 유찰된 최저매각가만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인 강병남의 보증금 120,000,000원이 남아 있으며, 현재 회차에서는 그중 103,400,598원을 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다.
실질취득 부담은 120,711,598원. 확인 실거래 87,000,000원보다 높을 뿐 아니라 감정가도 웃돕니다. 유찰이 한두 차례 더 진행되어도 보증금 미배당분이 증가하므로 실질취득 부담은 거의 줄지 않습니다. 이 물건은 단순히 더 낮은 최저가를 기다리는 전략으로 해결되지 않습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 보증금 인수의 법적 범위와 배당순위, 임대차의 실체가 명확히 확인되고 최종 실질취득 부담이 합리적인 수준으로 평가되기 전까지 표면적인 유찰 할인율에 근거한 응찰은 피하는 것이 타당합니다. 낙찰가가 낮은 것과 싸게 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다.
