부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34945 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 53.79㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

243,560,000원 2억 4,356만 감정가 291,000,000원

감정가의 83% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 203,700,000원 최저가 대비 +19%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,037만원

최저가의 10% · 20,370,000원

실거래 대비

▼ 10.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 2.73억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 인수 위험이 핵심이며 말소동의 확약 적용 여부 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 203,700,000원이나 이연화 보증금 312,000,000원 인수 가능성 검토 필요
자금 우선변제 배당 200,048,200원 후 부족분 111,951,800원 인수 구조
리스크 을구 1순위 주택임차권등기 및 주택도시보증공사 말소동의 확약 확인 필요

한 줄 평 가격보다 중요한 것은 임차권입니다. 대항력 있는 이연화 임차인의 보증금 312,000,000원 중 배당 부족분 111,951,800원이 매수인 인수 대상으로 표시되었습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 확약 적용 여부 확인이 핵심입니다.

감정가

291,000,000원

평가금액

최저가

203,700,000원

1회 유찰

실질취득 위험

315,651,800원

최저가+인수 추정

핵심권리

임차권

대항력·우선변제

인천지방법원 2025타경34945. 부천시 원미구 중동 동인파크뷰 4층 402호 다세대주택입니다. 소유자는 김은규이며 2019년 준공된 공동주택입니다. 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 을구 1순위 주택임차권등기가 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34945
소재지	경기도 부천시 원미구 중동 748-2 동인파크뷰 4층402호
용도 / 전용	다세대주택 · 53.79㎡
소유자	김은규
감정가 / 최저가	291,000,000원 / 203,700,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이지한	2,000,000원	없음	해당 없음	없음
이연화	312,000,000원	有	有	가능성

⚠️ 인수 구조 이연화 임차인은 전입 2022.08.01, 확정일자 2022.07.13, 임차권등기 2024.05.14로 대항력 및 우선변제권이 표시되어 있습니다. 현재 배당에서는 200,048,200원이 배당되고 111,951,800원 부족분이 매수인 인수로 산정됩니다.

✅ 확약 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 해당 확약이 이연화 임차권 전체에 적용되면 해당 임차인 인수는 실질 0원이 될 수 있으나, 확약 밖 권리는 별도 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,700,000원 가정)

항목	예상배당
집행비용	3,651,800원
임차인 이연화 보증금	200,048,200원
주택도시보증공사	0원
소유자 교부	0원

배당 분배

가격·인수 비교

최저가만으로 저렴 판단 금지. 인수 가능 보증금 반영 필요.

④ 입찰 체크리스트

을구 1순위 주택임차권등기와 확약서 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가 하락과 무관하게 총 취득비용을 높일 수 있습니다.
민간임대주택 등기 및 임대관계 사항을 원본 서류로 확인해야 합니다.
다세대 12세대 규모로 환금성은 개별 수요 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수위험이 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아 보이지만, 대항력 있는 임차권등기 보증금이 핵심 변수입니다. 확약이 적용되면 판단은 달라질 수 있으나, 확인 전에는 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 권리 확인이 끝난 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차보증금 인수 가능성이 승부처 — 부천 동인파크뷰 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 203,700,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수위험이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 9,100만원
2	2026-07-08	대기	2억 370만원