160,640,000원
서울남부지방법원 2025타경7219. 등촌동 라빌라스 제101동 제3층 제304호로, 감정 이용상태는 주방·거실·방2·욕실 겸 화장실1로 구성된 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라, 보증금 273,000,000원의 대항력 임차권과 특별매각조건의 결합입니다.
임차인 박지훈의 전입·점유개시일은 2021.09.17, 확정일자는 2021.08.13입니다. 말소기준권리인 안산세무서 압류가 2022.04.14에 접수됐으므로 임차인의 대항요건이 먼저 갖춰졌습니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금 160,640,000원에서 집행비용을 제외하면 보증금 전액을 회수할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로66길 105, 제101동 제3층 제304호 (등촌동, 라빌라스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주방·거실·방2·욕실 겸 화장실1 · 철근콘크리트구조 지상12층 건물 |
| 소유자 | 최정민 (2019.09.18. 거래가액 263,298,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 160,640,000원 (7회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 313,475,124원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 인수 해소
등기부상 2018년 강서농업협동조합 근저당권은 2019.09.18. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.04.14. 안산세무서 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 화성세무서 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권등기가 말소기준 이후에 접수됐다는 사실만으로 임차인을 후순위로 볼 수 없습니다. 박지훈의 전입·점유는 2021.09.17.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다. 별도의 보증기관 중복 임차인 신고는 없으며, 특별매각조건이 적용되는 보증금 잔액 외에 다른 임차인 인수액은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 일반 원칙과 특별조건을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지훈 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2021.09.17 확정 2021.08.13 배당요구 2023.10.05 | 273,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 인수 0원* |
③ 가격 판단 — 64%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 251,000,000원의 64%인 160,640,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 이미 7회 유찰됐으므로 감정가 대비 할인폭 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,048,960원 |
| 1. 임차인 박지훈 보증금 | 273,000,000원 | 157,591,040원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 313,475,124원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 115,408,960원 |
| 매수인 인수 | 특별조건 반영 | 0원* |
위 배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 국세 압류의 실제 세액과 법정기일, 집행비용 확정액 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 보증금 115,408,960원은 특별매각조건 적용 전 금액이며, 조건 이행 시 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울백석초등학교 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역·등촌역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상12층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8~9미터, 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구이며, 원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역과 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 업무시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,572.4㎡, 공시지가는 5,361,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 한국주택금융공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인하세요.
- 포기 범위. 포기 대상이 박지훈의 보증금 미배당 잔액 전부인지, 별도 절차나 서류 제출 조건이 있는지 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기는 과거 임차관계를 보여주지만 현재 점유자를 확정하지는 않습니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 세금 배당. 안산세무서·화성세무서 압류의 세액과 법정기일에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 서류를 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 64%만 보지 말고, 인근 오피스텔 실거래가·전월세 보증금·월세·공실·관리비를 직접 확인하세요.
- 7회 유찰 원인. 권리 오해 때문인지, 가격·수익성·상품성 때문인지 구분해야 합니다. 반복 유찰 자체는 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “위험한 권리를 특별조건이 해소한 사건”
표면만 보면 보증금 273,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가에서는 115,408,960원이 미배당되는 고위험 인수형 사건입니다. 하지만 이 사건에는 한국주택금융공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건이 그대로 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*이고, 실질취득액은 낙찰가인 160,640,000원입니다.
다만 권리 문제가 해소됐다고 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 실거래 비교자료 없이 감정가의 64%와 7회 유찰만 확인되는 상태이므로, 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증이 정확한 결론입니다. 승부처는 할인율이 아니라 특별조건의 확실한 이행 여부와 오피스텔의 실제 시장가·수익성입니다.
* 특별매각조건에 따른 한국주택금융공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다.
