인천지방법원 2025타경34947. 부천시 원미구 원미동 미성플로체 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 이광일은 2021년 4월 15일 매매를 원인으로 거래가액 320,000,000원에 취득했고, 2021년 5월 10일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 현재 매각은 주택도시보증공사가 320,000,000원을 청구해 진행 중입니다.
등기상 말소기준은 2022년 2월 23일 설정된 장인숙의 근저당권 66,000,000원입니다. 이후의 박숙희 근저당권 20,000,000원, 안성시장·부천시·국의 압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그보다 앞선 임차인의 점유·주민등록 사실이 있어, 단순히 “말소기준 이후 임차권등기”만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 95-12 미성플로체 5층 501호 |
| 물건종류 / 구조 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인 2019.12.23 |
| 소유자 | 이광일 (2021.04.15 매매 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 120,050,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — ‘임차권 말소확약’이 승부처
말소기준은 2022.02.23 장인숙 근저당권 66,000,000원입니다. 그런데 이진주의 임대차는 계약일 2021.03.26, 점유개시 2021.05.10, 주민등록 2021.05.11, 확정일자 2021.03.26으로 모두 확인됩니다. 임차권등기 자체는 2023.06.07에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 점유·주민등록 시점은 말소기준보다 앞섭니다.
등기부 자료에는 을구 5번 주택임차권이 이미 말소된 것으로 표시되고, 동시에 매각 관련 자료에는 인수권리 기재와 말소동의 확약서가 함께 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “무조건 인수”도, “아무 확인 없이 무조건 안전”도 아닙니다. 말소 상태와 확약서 원본이 서로 일치하는지 확인하는 것이 권리분석의 마지막 단계입니다.
② 시세 비교 — 41.0%지만 ‘같은 면적 시세’는 아니다
미성플로체의 최근 거래는 3건이며 최근 12개월 평균은 292,596,666원입니다. 현재 최저매각가 120,050,000원은 이 평균의 41.0%입니다. 다만 비교 기준면적은 64.28㎡인데 실제 거래 면적은 53.18㎡와 83.48㎡로, 본건과 직접 면적이 일치하는 실거래가 아닙니다. 따라서 41.0%라는 숫자를 그대로 “확정 시세 대비 할인율”로 받아들이면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.18㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 83.48㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2025.05 | 83.48㎡ | 4 | 302,790,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 292,596,666원 |
최신 거래는 2026.02의 240,000,000원이고 최근 거래 범위는 240,000,000원~335,000,000원입니다. 확약을 유효하게 반영한 현재 실질취득액 120,050,000원은 이 거래 표본보다 낮습니다. 다만 거래 면적이 서로 달라, 가격 메리트 판단은 인근 동일 면적·동일 유형 거래를 추가 확인한 뒤 확정하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,700원 |
| 2. 근저당 · 장인숙 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박숙희 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 31,569,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 406,000,000원 중 예상배당은 117,569,300원, 미배당은 288,430,700원입니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 주택임차권은 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수 0원으로 판단했습니다. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 존재하면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천북초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·동류형 공동주택·시장·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호로, 사용승인은 2019.12.23입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·용도지역. 동측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접하며 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 399.6㎡, 공시지가는 3,463,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 2026.08.19가 이 기간 안에 있으므로 적용 대상 여부 확인이 필요합니다.
- 환금성. 미성플로체는 10세대 규모입니다. 최근 거래는 존재하지만 비교 거래 면적이 53.18㎡·83.48㎡로 본건 비교면적 64.28㎡와 직접 일치하지 않아 시세 판단의 정밀도가 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약서가 정확히 이 사건·이 호수·을구 5번 주택임차권에 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 상태. 등기부에서는 이진주의 주택임차권이 이미 말소된 것으로 표시되는 반면 매각 관련 자료에는 인수권리와 말소동의 확약서가 함께 기재되어 있습니다. 최신 등기와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 관련 경고가 5건으로 제시되어 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 현재 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 면적. 최근 거래 3건은 본건 비교면적과 직접 일치하지 않습니다. 120,050,000원만 보고 할인율을 확정하지 말고 동일 면적·유사 다세대 거래를 추가 확인하세요.
- 소규모 환금성. 총 10세대의 다세대주택이고 현재 사건도 3회 유찰됐습니다. 재매각 시 매수층과 거래 속도를 함께 점검해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 매각기일 2026.08.19는 지정기간 2025.08.26~2026.08.25에 포함됩니다. 본인의 거래가 규제 대상인지 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 확약 확인이 먼저다”
이 물건은 감정가 350,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 120,050,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래평균 292,596,666원 대비 41.0%라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 핵심 권리는 320,000,000원 주택임차권입니다. 계약·점유·주민등록 시점이 말소기준보다 앞서므로 확약이 없다면 위험의 크기가 완전히 달라집니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원본 그대로 유효하게 적용된다면, 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고 실질취득액은 120,050,000원으로 정리됩니다. 다만 소규모 10세대 다세대주택, 3회 유찰, 세금 압류, 임대관계 미상, 비교 실거래의 면적 불일치까지 겹쳐 있습니다. 결론은 간단합니다. 가격은 매력 후보지만, 권리는 확약 원본 확인 전까지 보류. 이 사건은 ‘얼마나 싸게 보이느냐’보다 ‘3.2억 임차권이 정말 완전히 정리되는가’가 승부처입니다.
