한 줄 평 권리관계의 핵심은 깨끗함이 아니라 임차보증금 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차권등기 김성진의 보증금은 185,000,000원이며, 현재 회차 배당 부족분 47,760,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 최저가 140,000,000원만 보고 판단하면 안 되고 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
200,000,000원 / 140,000,000원
1회 유찰
실질취득
187,760,000원
최저가+인수 47,760,000원
매수인 인수
47,760,000원
김성진 보증금 부족분
핵심지표
C등급
임차권 인수 검토
인천지방법원 2025타경34969. 경기도 부천시 오정구 고강동 영재리치빌 3층 301호 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 1.4억원으로 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 일반적인 할인 경매가 아닙니다. 을구 5번 주택임차권등기 김성진의 보증금 1.85억원이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34969 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 359-17 영재리치빌 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거 이용 · 2015.04.14 사용승인 |
| 소유자 | 김옥수 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김성진 | 185,000,000원 | 有 | 有 | 가능성 |
| 서현욱 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 회차 낙찰가 140,000,000원 기준 배당 부족분은 47,760,000원입니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득금액은 약 187,760,000원으로 계산해야 합니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 비교
영재리치빌 동일 면적 최근 거래는 2021.08 거래 1건이며 거래가는 165,000,000원입니다. 현재 최저가는 140,000,000원이지만 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 187,760,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 40.26㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 평균 | 40.26㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
배당 분배 (최저가 1.40억)
실질취득 vs 실거래
실질취득 187,760,000원 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 임차인 김성진 보증금 | 185,000,000원 | 137,240,000원 |
| 부족분(매수인 인수) | 47,760,000원 | 0원 |
✅ 권리 확인 김성진 임차권등기는 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있으므로 실제 입찰 전 확약 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
⛔ 핵심 위험 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차 기준 47,760,000원의 임차보증금 인수 가능성이 있습니다. 확약 여부가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 140,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 김성진 보증금 185,000,000원의 인수 여부와 주택도시보증공사 확약 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가에 인수 가능 보증금을 더해 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 서현욱 전입신고는 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 분석됩니다.
- 시세 검토. 최근 거래 165,000,000원 대비 실질취득이 높은 구조인지 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금액이 중요하다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 내려왔지만, 다세대 경매에서 흔히 발생하는 임차보증금 인수 문제가 핵심입니다. 김성진 임차권등기와 보증금 185,000,000원은 낙찰가보다 중요한 판단 요소입니다. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 적용 여부가 확인된다면 위험은 달라질 수 있으나, 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
