인천지방법원 2025타경34973. 부천시 오정구 원종동 ‘아름채’ 4층 402호, 전용 55.746㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 258,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 180,600,000원, 감정가의 70%입니다. 표면 가격만 보면 소유자 김상복 씨의 2021년 취득가 210,000,000원보다 29,400,000원 낮습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율보다 임차권 말소 확약의 실제 효력과 등기 연혁 확인입니다.
김정수 씨는 건물 전부에 관해 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입·점유개시는 2021.05.14로 분석상 말소기준일인 2019.08.29보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 4번 주택임차권등기가 인수권리로 명시됐고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있습니다. 이 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권에 관한 매수인의 실질 부담은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 348-21 아름채 4층 402호 도로명: 경기도 부천시 오정구 삼작로428번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.746㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 건물 현황 | 11세대 · 2019.08.20 사용승인 · 위반건축물 사항 없음 |
| 소유자 | 김상복 (2021.07.06 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 확약과 말소 연혁을 함께 봐야 한다
분석상 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김정수 씨의 주택임차권등기도 말소기준 이후에 설정됐으나, 매각물건명세서상 별도 인수 문구가 있으므로 일반적인 후순위 권리처럼 자동 소멸한다고만 보면 안 됩니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용되므로, 확약이 유효하고 실제 말소가 이행되는 경우 김정수 씨 보증금 210,000,000원의 실질 인수액은 0원*입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정수 건물의 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2021.05.14 | 2021.04.26 | 210,000,000원 | 대항력 없음 후순위 확약 시 승계 0원* |
김정수 씨의 전입·점유일은 2021.05.14로 분석상 말소기준일 2019.08.29보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 임차인 배당은 잡히지 않습니다. 다만 임차권등기 인수 문구가 존재하므로, 확약서 원본·제출 주체·말소 조건·말소 시점을 확인하지 않은 채 입찰해서는 안 됩니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고, 해당 임차권등기가 약정대로 말소되는 것을 전제로 합니다. 임차권등기상 보증금은 210,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 86%지만 표본이 오래되고 1건뿐이다
아름채는 총 11세대의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래는 전용 55.75㎡, 4층의 2021.07 거래 1건이며 거래가는 210,000,000원입니다. 현재 최저가 180,600,000원은 이 거래가의 86.0%로, 금액 차이는 29,400,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.07 | 55.75㎡ | 4 | 210,000,000원 | 86.0% |
면적과 층이 대상 물건과 거의 같아 직접 비교성은 높지만, 거래 시점이 2021.07이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 180,600,000원이 과거 거래가보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 현재 시세보다 싸다는 결론으로 확장하기에는 근거가 부족합니다. 최근 상승·하락 추세도 이 한 건만으로는 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,400원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 1,272,000,000원 | 177,271,600원 |
| 2. 후순위 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 | 5,242,043원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 177,271,600원이 선순위 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 210,000,000원은 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 2,237,242,043원 중 미배당액은 2,059,970,443원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원*, 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 180,600,000원 | 177,271,600원 | 2,059,970,443원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 126,419,999원 | 123,850,119원 | 2,113,391,924원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 88,493,999원 | 86,501,107원 | 2,150,740,936원 | 0원* |
확약이 정상 이행되는 한 낙찰가가 내려가도 김정수 씨 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*으로 유지됩니다. 유찰이 진행될수록 커지는 것은 매수인 인수액이 아니라 선순위·후순위 채권자의 미배당액입니다. 다만 이 결론은 어디까지나 확약서가 해당 임차권을 정확히 특정하고, 매각 후 말소가 실제 이행되는 경우에 한정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 다세대주택·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대로, 감정평가상 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 갖춰진 것으로 탐문됐으나, 내부 마감과 실제 보존 상태는 확인이 필요합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지면적 201.1㎡, 공시지가 1,718,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 확인되는 거래가 2021.07의 1건뿐이므로, 대단지 공동주택처럼 거래 빈도와 시세 투명성이 높다고 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 4번 김정수 임차권을 정확히 특정하는지, 조건·유효기간·말소 시점을 확인하세요.
- 매각물건명세서. 임차권등기 인수 문구와 확약서 기재가 최종 명세서에도 동일한지, 매각기일 직전 변경사항이 없는지 다시 대조하세요.
- 근저당 연혁. 2019.08.29 근저당권 2건과 2020.01.15 말소 기록, 공동담보목록 제2019-258호·제2019-259호를 원본으로 확인하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 교부청구 내역과 법원 배당자료를 확인하세요. 당해세라면 집행비용 다음 순위에서 매각대금이 먼저 차감될 수 있습니다.
- 현재 시세. 2021.07 거래 210,000,000원 1건만으로 현재 가치를 확정하지 말고, 인근 중개업소의 매도호가·전세가·실제 협상가를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태, 열쇠 인도 가능 여부, 주택도시보증공사와 임차인의 인도 협조 조건을 확인하세요.
- 관리비·수선비. 체납 관리비 중 공용부분과 내부 수선비를 별도 산정해 응찰가에서 차감하세요.
- 입찰보증금. 최저가의 10%를 적용하면 18,060,000원이므로, 최종 공고의 보증금 기준과 납부 방법을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*”보다 별표가 중요하다
이 물건은 확약이 정상 이행되면 김정수 씨의 보증금 210,000,000원을 매수인이 실질적으로 떠안지 않아, 현재 회차 실질취득액이 최저가와 같은 180,600,000원으로 정리됩니다. 이 점만 보면 복잡한 임차권 리스크가 상당 부분 해소된 구조입니다.
그러나 그 결론에는 분명한 별표가 붙습니다. 매각물건명세서에 임차권등기 인수 문구가 있고, 확약서 이행 여부가 낙찰자의 실제 부담을 좌우합니다. 더구나 분석상 말소기준으로 사용된 2019년 근저당과 2020년 말소 기록의 관계도 원본 대조가 필요합니다. 가격 역시 2021년 거래 1건보다 14% 낮을 뿐, 현재 시세를 입증할 최신 거래는 충분하지 않습니다.
확약 원본과 말소기준이 확인되면 검토 가능, 확인 전에는 보류. 감정가의 70%라는 숫자보다 임차권 말소의 확실성, 공동담보 관계, 현재 현장 시세를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
