수원지방법원 2024타경50546. 용인시 처인구 유방동 일대의 토지와 여러 동의 상업용 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 애견센터, 카페, 전시판매장, 야외오픈카페, 웨딩홀, 창고, 도자기 체험공방, 라면자동판매장, 경양식당 및 비즈니스룸 등으로 이용되고 있습니다. 감정가와 신건 최저가는 23,832,291,000원으로 동일합니다.
말소기준권리는 2016.12.02 접수된 주식회사우리은행 근저당권 5,280,000,000원입니다. 등기상 그 이후 설정된 황호양·임관재 근저당과 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그것만 보고 “인수 0”으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 목록14의 2021.09.30 접수 제153590 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있고, 박양학의 전입은 말소기준보다 훨씬 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50546 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 유방동 107 · 경기도 용인시 처인구 백옥대로 1311 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 상업용 토지·건물 |
| 이용상태 | 애견센터 · 카페 · 전시판매장 · 야외오픈카페 · 웨딩홀 · 창고 · 도자기 체험공방 · 라면자동판매장 · 경양식당 및 비즈니스룸 |
| 소유자 | 주식회사에스와이엘시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 23,832,291,000원 / 23,832,291,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,365,438,946원 |
| 말소기준 | 2016.12.02 · 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 5,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에도 확인할 권리가 남는다
또한 2022.11.24 용인시 압류, 2023.09.11 국의 가압류 1,701,402,390원, 2024.01.08 강제경매개시결정, 2024.01.31 용인시 압류, 2024.08.08 및 2024.08.13의 임의경매개시결정 등은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 황호양의 450,000,000원 근저당과 임관재의 966,000,000원 근저당 역시 후순위입니다.
② 점유·임차 관계 — 박양학의 보증금이 핵심 미확정값
조사된 점유·임차 관계 중 가장 중요한 사람은 박양학입니다. 전입일이 1987.07.30으로 2016.12.02 말소기준보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 그런데 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 실제로 얼마를 인수할지는 현재 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만을 근거로 실질취득액을 23,832,291,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 란화주류(이승환) | 지하1층 66.1160㎡ | 2024.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 박양학 | 확인 필요 | 1987.07.30 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 필요 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이종태 | 확인 필요 | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 권용갑 | 확인 필요 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 이종관 | 확인 필요 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 주식회사 엘투커뮤니케이션(이승환) | 13,432.0000㎡ | 2023.12.18 | 미상 | 30,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 주식회사 골드그램(피승희) | 33.0580㎡ | 2020.05.08 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| (주)투제이홀딩스(김준희) | 198.0000㎡ | 2022.05.04 | 5,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 주식회사 에이아이컴퍼니(이동현) | 포시즌3층 237.2500㎡ | 2019.04.03 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 주식회사 앵커랩스(박주용) | 포시즌16.5280㎡ | 2024.07.01 | 1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 주식회사 두동(이종관) | 50.0000㎡ | 2021.10.06 | 5,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 주식회사 푸른하늘모퉁이(이슬) | 포시즌 2층 201호 1,781.8262㎡ | 2020.10.05 | 200,000,000원 | 15,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 주식회사 엘에이치코리아(이승환) | 5,421.0000㎡ | 2023.11.20 | 1,000,000,000원 | 30,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 김영민 | 1층 31.0000㎡ | 2020.10.06 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 주식회사 케이엘파트너스(윤미라) | 20.0000㎡ | 2024.07.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 엠씨홀딩스 주식회사(권성배) | 27.6000㎡ | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
| 주식회사 레드컴퍼니(홍인정)(김홍철) | 아동지1층-2층165.2900㎡ | 2020.08.10 | 100,000,000원 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 23,832,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 240,722,910원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 5,280,000,000원 | 5,280,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 황호양 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 4. 을구 16번 근저당권 · 임관재 | 966,000,000원 | 966,000,000원 |
| 5. 갑구 31번 가압류 · 국 | 1,701,402,390원 | 1,701,402,390원 |
| 6. 갑구 32번 경매개시결정 · 이용섭 | 3,365,438,946원 | 3,365,438,946원 |
| 7. 갑구 35번 경매개시결정 · 황호양 | 3,365,438,946원 | 3,365,438,946원 |
| 8. 갑구 36번 경매개시결정 · 임관재 | 3,365,438,946원 | 3,365,438,946원 |
| 9. 갑구 16-1번 가압류 · 이용섭 | 3,537,690,348원 | 3,537,690,348원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,560,158,514원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 채권자 총 청구액 22,031,409,576원을 전액 배당하고 소유자 잔여 1,560,158,514원을 계산하며 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 다만 박양학의 보증금이 확인되지 않았고 말소되지 않는 가등기가 명시돼 있으므로, 이 배당표의 0원을 실제 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 23,832,291,000원 | 22,031,409,576원 | 0원 | 1,560,158,514원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 19,065,832,800원 | 18,872,774,472원 | 3,158,635,104원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 15,252,666,240원 | 15,097,739,578원 | 6,933,669,998원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 이용과 환금성 메모 (감정평가 기준)
- 현재 이용. 애견센터, 카페, 전시판매장, 야외오픈카페, 웨딩홀, 창고, 도자기 체험공방, 라면자동판매장, 경양식당 및 비즈니스룸 등 복합 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 유림동 행정복지센터 남측 근거리에 위치하며 요양병원, 관공서, 근린생활시설, 중·소규모 공장, 아파트단지와 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 영동고속국도 용인IC가 근거리에 있고 근거리 대로변에 노선버스정류장이 소재해 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대표 토지는 자연녹지지역, 상업용, 평지, 부정형, 소로한면이며 토지면적 2,196.0㎡, 공시지가 1,246,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 도시지역, 자연녹지지역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역 등이 확인됩니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부지목과 실제 이용상태가 다르며, 일부는 애견센터 건물 부지 및 부속토지 또는 글램핑장으로 이용 중입니다.
⑥ 물건별 특수사항 — 대형 일괄매각의 실무 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각되며 지상 조경수·조경일체와 자생 수목 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 멸실 추정. 목록11의 적벽돌조 초가지붕 단층 대중음식점 11.48㎡는 멸실된 것으로 추정됩니다.
- 맹지·경계. 목록8은 지적도상 맹지이고 일부가 도시자연공원구역에 속합니다. 면적이 넓고 수풀이 우거져 지적경계가 불분명하며 분묘 소재 파악에도 한계가 있습니다.
- 통행·시설 사용. 목록12는 의료법인효성의료재단 용인서울요양병원이 도로 통행권 및 시설을 확보하고 전력·통신용 전주와 상하수도·도시가스 배관 등을 설치해 토지사용료를 지급하는 것으로 조사됐습니다.
- 타인 토지 이용. 107-4 및 107-27을 글램핑장 부지와 애견센터 진입로 등으로, 475-11·475-19·475-28·475-38을 광고판 설치 및 주차장 부지 등으로 이용하고 있습니다.
- 진입로. 1048 구거부지를 일부 점유해 진입로로 이용하고 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록16, 17은 농지취득자격증명서를 제출할 필요가 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목록14 가등기 원본 확인. 2021.09.30 접수 제153590 소유권이전청구권 가등기가 왜 말소되지 않는지, 본등기 가능성과 매수인에 미치는 효과를 확인해야 합니다.
- 박양학 계약서 확인. 1987.07.30 전입의 근거, 실제 점유부분, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 미배당 예상액을 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마십시오.
- 관계인 점유 검증. 박양학·이종태·권용갑은 등기상 채무자 또는 권리자와 연결되는 이름이 확인되므로 실제 임대차 관계인지 계약서와 자금흐름을 대조할 필요가 있습니다.
- 목록별 등기 대조. 일괄매각이므로 건물 등기 한 건만으로 전체 권리관계를 판단하지 말고 각 토지·건물의 등기와 매각물건명세서를 대응시켜야 합니다.
- 통행·진입 확인. 타인 소유 토지와 구거부지를 진입로·주차장·광고판 부지로 사용하는 관계가 매각 후에도 유지 가능한지 확인해야 합니다.
- 목록8 현장 확인. 맹지, 도시자연공원구역, 불명확한 지적경계, 분묘 소재 가능성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 목록12 사용관계 확인. 용인서울요양병원의 통행권과 전력·통신·상하수도·도시가스 시설, 토지사용료 관계의 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 추가 감정평가서 확인. 추가 감정평가서는 경매12계에 비치된 것으로 기재돼 있으므로 입찰 전 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “23,832,291,000원보다 먼저 확인할 숫자가 있다”
이 사건에서 감정가와 최저가가 같은 신건이라는 사실은 핵심이 아닙니다. 말소기준 이후 권리 대부분은 소멸하지만, 매각물건명세서가 명시한 말소되지 않는 소유권이전청구권 가등기가 존재하고, 박양학은 1987.07.30 전입으로 대항력이 있는 점유자인데 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션상 인수 0원이라는 숫자만으로 이 물건을 “인수 없는 안전형”으로 분류해서는 안 됩니다. 먼저 목록14 가등기의 법적 효과와 박양학의 보증금·배당관계를 확정해야 합니다. 여기에 맹지, 도시자연공원구역, 불명확한 경계와 분묘, 제3자 통행·시설 사용, 타인 토지를 이용한 진입로·주차장 등 물리적 리스크도 겹칩니다. 가격 판단보다 권리와 이용관계 확정이 먼저인 사건입니다.
