인천지방법원 2025타경34975. 부천 소사구 괴안동 우석더블유에스아파트 7층 702호입니다. 현재 소유자 김세훈은 2021년 6월 19일 매매를 원인으로 거래가 289,000,000원에 취득했고, 그보다 앞선 2021년 6월 18일 임차인 추수희의 주민등록과 점유가 시작됐습니다. 추수희는 계약일 2021년 5월 6일, 확정일자 2021년 5월 11일, 보증금 289,000,000원으로 등기된 실제 임차인입니다.
이 사건의 말소기준은 2021년 8월 31일 영등포세무서장의 압류입니다. 추수희의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 확약서가 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다. 본 리포트에서는 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 전제로 추수희 관련 매수인 인수를 실질 0원*으로 반영합니다. 반면 임상준은 2024년 11월 15일 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금은 확인되지 않았으므로 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 1-15 우석더블유에스아파트 7층702호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로425번길 46 |
| 물건종류 | 아파트 · 7층 702호 · 시세 매칭 면적 59.43㎡ |
| 단지 | 우석WS아파트 · 27세대 · 2016.01.11 준공 |
| 소유자 | 김세훈 (2021.06.19 매매 · 거래가 289,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 167,090,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 2021.08.31 압류입니다. 이후 국세·지방세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 인천지방검찰청 관련 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2022.05.12 압류는 2024.04.15 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추수희 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.18 확정일자 2021.05.11 | 289,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 시 0원* |
| 임상준 | 2024.11.15 배당요구 2026.01.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 확약이 유효하면 가격 메리트가 크다
우석WS아파트 시세 매칭 면적은 59.43㎡이고, 최근 12개월 거래는 2025.04 3층 330,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 330,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 평균 대비 11.4% 높은 흐름입니다. 따라서 하락 추세를 전제로 가격을 할인해 볼 근거는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 59.43㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2023.06 | 63.57㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 59.79㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2021.09 | 59.43㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2021.09 | 63.57㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 59.43㎡ | 7 | 289,000,000원 |
| 2021.06 | 59.79㎡ | 7 | 318,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 301,142,857원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 50.6%입니다. 중요한 것은 이 비율을 그대로 사용할 수 있는 조건입니다. 말소동의 확약이 실제 인수 제거에 적용될 때 실질취득은 최저가 167,090,000원 기준이므로 최근 거래 대비 가격 메리트가 큽니다. 반대로 확약을 배제하면 대항력 임차인의 미배당 보증금을 반드시 함께 봐야 하므로 단순히 “감정가의 49%”만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,090,000원 가정 · 확약 적용 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,139,260원 |
| 1. 임차인 추수희 보증금 | 289,000,000원 | 163,950,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 추수희의 부족분은 125,049,260원으로 계산됩니다. 이는 확약 적용 전의 룰상 인수액입니다. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 본건 임차권에 적용하면 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 9건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 최저가가 내려가면 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 167,090,000원 | 125,049,260원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 116,963,000원 | 174,474,482원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 81,874,100원 | 208,999,634원 |
확약을 배제한 원칙적 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 추수희의 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 현재 최저가 167,090,000원만 보고 할인폭이 커진다고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 가격 메리트가 실제로 살아나는 핵심 조건은 확약에 따라 인수액이 실질 0원이 되는지입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 아파트이며, 토지이용상황도 아파트입니다. 우석WS아파트는 27세대, 준공일은 2016.01.11입니다.
- 가격 자료. 시세 매칭 면적 59.43㎡, 최근 12개월 거래 1건의 금액은 330,000,000원입니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 872.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,247,000원/㎡입니다.
- 규제·계획. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고, 중로2류와 소로2류에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 5번 주택임차권등기와 매수인 인수 제거에 어떤 조건으로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 추수희 권리 확인. 계약일 2021.05.06, 확정일자 2021.05.11, 전입·점유 2021.06.18, 보증금 289,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다.
- 임상준 확인. 전입 2024.11.15로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 문건접수 내용을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 9건이 있으며 당해세에 해당할 경우 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균·최신 거래는 330,000,000원, 현재 최저가는 그 50.6%입니다. 전체 평균 301,142,857원만을 기준으로 판단할 필요는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 ‘확약의 효력’이 먼저다
겉으로만 보면 감정가 341,000,000원짜리 아파트가 2회 유찰돼 167,090,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 330,000,000원의 50.6%에 불과합니다. 가격 숫자만 보면 강한 할인 구간입니다.
하지만 이 물건은 단순한 저가 아파트가 아닙니다. 추수희는 보증금 289,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 확약을 제외한 배당모델에서는 현재 회차에도 125,049,260원의 인수액이 발생합니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 오히려 증가합니다.
따라서 결론은 분명합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 이행되는 것이 확인된다면, 매수인 인수는 실질 0원*이고 최근 시세 대비 가격 메리트도 큽니다. 반대로 그 확인 없이 최저가 49%만 보고 접근하면 권리구조를 잘못 읽게 됩니다. 가격은 합격권, 최종 판단의 열쇠는 확약서 원문 확인입니다.
