238,080,000원
서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 라피아노 제6층 제602호로, 감정평가상 2층부터 6층까지 다세대주택으로 이용되는 건물의 최상층 호실입니다. 말소기준은 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합 근저당권 4,920,000,000원입니다. 소유권보존과 같은 날 설정됐고, 2025.01.24. 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 구조는 단순하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 나타난 실제 임차인은 16명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 다만 16명 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고, 배당 후 남는 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되지 않는 구조로 계산돼 인수액은 0원입니다. 반면 각 임차인의 보증금과 확정일자, 실제 사용하는 부분은 확인되지 않아 배당과 명도 난도는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제6층 제602호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 34.82㎡ · 제6층 제602호 |
| 이용상태 | 2층~6층 다세대주택 · 1층 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 238,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이고 채무자는 소유자 조재한입니다. 이후 2025.01.24. 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액 4,198,152,828원은 근저당 채권최고액보다 작지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 배당 가능액이 233,946,880원에 그쳐 채권 전액 변제에는 크게 부족합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 대항력은 전원 없음
보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으므로 아래 16명 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 전입일은 모두 말소기준일 2022.07.22. 이후여서 대항력은 없습니다. 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원은 배당요구 사실이 확인되지만, 전 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 및 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 미상 / 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 미상 / 미상 | 2025.02.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 미상 / 미상 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 미상 / 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 미상 / 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 238,080,000원으로 감정가 372,000,000원의 64%이며 2회 유찰된 회차입니다. 그러나 라피아노의 확인된 최근 실거래 금액과 최근 낙찰가는 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
라피아노는 14세대, 사용승인일 2022.07.14.인 건물입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 현재 회차가 평균 유찰 횟수에 도달했다는 사실은 확인되지만, 실제 매매 시세와의 비교 없이 응찰가 상한을 정하는 것은 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,133,120원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 233,946,880원 |
| 채권 미배당 | - | 4,686,053,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정된 4,133,120원이며, 나머지 233,946,880원이 목포수산업협동조합에 배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 238,080,000원 | 233,946,880원 | 4,686,053,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 190,464,000원 | 186,997,504원 | 4,733,002,496원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 152,371,200원 | 149,438,003원 | 4,770,561,997원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·시장·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2022.07.14.입니다. 1층은 제2종근린생활시설, 2층부터 6층은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 장방형 평지의 도시형생활주택·근린생활시설 부지이며 북측 약 12m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역은 2024.09.10.부터 2029.09.09.까지이며 지목 도로 한정입니다.
- 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
- 환금성. 14세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 확인된 최근 낙찰가가 없어 가격 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 실체 확인. 16명의 실제 점유 호실·방·면적과 임대차계약 존재 여부를 각각 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 전 임차인의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원의 배당요구 접수 내용과 임대차계약서를 대조하세요.
- 명도비용 반영. 실제 임차인 16명이 조사된 물건이므로 인수액 0원과 명도 부담 0원은 같은 의미가 아닙니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간·등록 상태·매각 후 등기 처리 여부를 매각물건명세서와 관할기관에서 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 감정가 64%만으로 저가 판단을 하지 말고 라피아노 및 인근 화곡동 다세대의 실제 거래와 임대차 수준을 확인하세요.
- 배당표 보정. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 서류를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
권리의 기준선은 분명합니다. 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 16명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 임차인 16명의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이고, 민간임대주택 등기가 존재하며, 현재 최저가 238,080,000원을 비교할 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 감정가의 64%라는 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 권리 인수는 낮지만 점유·배당·가격 검증은 높은 사건으로, 임차인별 계약과 실제 거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.