인천지방법원 2025타경34981. 부천시 소사구 소사본동 보강빌라 에이동 2층 203호, 전용면적 52.455㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 남도현입니다. 남도현의 주민등록·점유개시는 2021.02.26, 확정일자는 2021.02.01이고 보증금은 160,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2022.04.11 서민금융진흥원 가압류 10,706,685원이므로, 임차인은 기준일보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 대항력 有·우선변제권 有입니다.
이 구조만 놓고 보면 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자는 의미가 달라집니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 실제 시나리오에서도 현재 회차 인수 85,817,100원, 3회 유찰 시 108,191,970원, 4회 유찰 시 123,854,379원으로 증가합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 남도현 관련 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 148-19 보강빌라 에이동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.455㎡ · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 김성준 (2021.02.26 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 확약서
말소기준은 2022.04.11 서민금융진흥원 가압류입니다. 2025.11.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.05.08 부천시 압류는 기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023.03.31 등기된 남도현의 주택임차권 역시 등기 시점 자체는 기준 이후지만, 그 임차권에 기재된 주민등록·점유개시가 2021.02.26이므로 단순히 “후순위 임차권등기라서 안전하다”고 볼 수 없습니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 남도현은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 기록되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남도현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.02.26 / 2021.02.01 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2023.03.31 | 승계 아님 |
* 말소동의 확약서 반영 시 남도현 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 확약을 반영하지 않은 배당 계산상의 매수인 인수액은 85,817,100원입니다. 입찰 전 확약서 원문, 말소 조건과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 49.0%
보강에버그린빌라에이동은 11세대이며, 준공일은 2004.09.23입니다. 대상면적 52.455㎡와 면적이 일치하는 최근 거래는 2025.07의 전용 52.46㎡·3층 155,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 155,000,000원, 최신 거래 역시 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 52.46㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.46㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
이 물건의 가격 판단은 확약서 효력 여부를 먼저 확정한 뒤 해야 합니다. 확약을 반영한 실질취득 75,950,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 155,000,000원의 49.0%입니다. 이 경우에는 실제 비교기준 자체가 75,950,000원이므로 가격 차이가 분명합니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 대항력 임차인의 미배당 보증금을 떠안는 구조가 되므로, 최저가 49.0%만을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정 · 확약 미반영 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 임차인 남도현 보증금 | 160,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,706,685원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 표와 도넛 차트는 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 이 계산에서는 남도현 보증금 부족분 85,817,100원이 매수인 인수로 잡힙니다. 본 권리판단에서는 제출된 말소동의 확약서를 반영해 남도현 관련 실질 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호입니다.
- 입지. 소사본동행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 공동주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터의 막다른도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 공시지가 1,877,000원/㎡ · 토지면적 253.2㎡ · 평지·사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당하며, 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 상·하수도시설, 난방설비, 위생설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 보강에버그린빌라에이동은 11세대이고 최근 12개월 동일면적 거래가 1건이어서, 매도 시 가격 발견과 매수층 확인을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약 대상이 을구 순위 5번 남도현 임차권인지, 말소 조건과 효력이 무엇인지 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 미이행 시 인수액 재점검. 현재 회차 룰상 인수액은 85,817,100원입니다. 단순히 최저가 75,950,000원만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 임차인 현황 재확인. 현재 확인된 실제 임차인은 남도현 1명입니다. 확약은 이 임차권에만 적용되므로 별도 임차인이 확인되면 그 권리는 새로 판단해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 거래는 2025.07의 155,000,000원 1건입니다. 내부상태·층·개별 조건을 반영한 현장 가격 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%이므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 배당표 변동 요소. 제시 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약서
이 물건은 숫자만 보면 감정가 155,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 75,950,000원, 최근 12개월 실거래 155,000,000원의 49.0%입니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인 1명이 있는 인수형입니다. 그래서 확약이 없다면 유찰이 거듭돼도 인수액이 늘어나 “낙찰가가 내려갔으니 더 싸다”는 판단이 성립하지 않습니다.
이 사건에서 그 구조를 바꾸는 것이 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약을 그대로 반영하면 남도현 관련 실질 인수는 0원이고 실질취득은 75,950,000원으로 최근 시세의 49.0% 수준입니다. 다만 11세대 다세대주택이고 최근 동일면적 거래 표본이 1건뿐이므로 가격 차이는 크지만 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 “확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격형”입니다.
