부동산강제경매

2025타경34983 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 61.95㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

206,280,000원 2억 628만 감정가 270,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 189,000,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,890만원

최저가의 10% · 18,900,000원

감정가 대비

▼ 23.6% 싸게 매수

감정가 2.70억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 임차인 인수 위험은 해소됐고 실질취득 1.89억 기준 최근 시세 대비 가격 메리트가 있습니다.

가격 실질취득 189,000,000원은 최근 12개월 평균 282,750,000원의 66.8% 수준
자금 입찰보증금 약 18,900,000원 · 확약 적용 임차인 인수 실질 0원
리스크 28세대 소규모 오피스텔·평균 유찰 1.3회로 환금성 확인 필요

한 줄 평 핵심은 임차권입니다. 대항력 있는 임차인 보증금 250,000,000원이 있었지만 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다(룰상 금액은 각주 병기). 최저가 189,000,000원 기준 실질취득은 최근 12개월 평균 거래가보다 낮아 가격 매력이 있습니다.

감정가

270,000,000원

최저가 / 실질취득

189,000,000원

확약 적용

인수

0원

임차권 확약

핵심지표

66.8%

최근12개월 평균 대비

인천지방법원 2025타경34983 사건은 부천 심곡동 제이비팰리스 602호입니다. 감정 이용상태는 오피스텔로 확인되며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34983
소재지	경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 6층602호
용도	근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔
소유자	김민경
감정가 / 최저가	270,000,000원 / 189,000,000원
신청채권자	주택도시보증공사 · 청구금액 250,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권 확약 확인

2017.09.29 소유권보존 · 김기택

2017.09.29 신탁 등기 · 수협은행

2021.05.14 소유권이전 · 김민경

2021.12.09 기준권리 부천시 압류

2023.06.05 임차권등기 · 한대희

2025.11.14 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사

2025.12.23 가압류 · 주택도시보증공사

✅ 임차인 분석 한대희 임차인은 보증금 250,000,000원, 전입 2021.04.23, 확정일자 2021.03.31로 대항력 및 우선변제권이 있습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. (확약 조건이 변경될 경우 별도 확인 필요)

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한대희	250,000,000원	有	有	확약으로 실질 0원

② 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

최근 거래는 제이비팰리스 61.95㎡~62.37㎡ 기준이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 비교합니다.

거래월	전용	층	거래가
2022.07	62.37㎡	3	300,000,000원
2022.07	61.95㎡	7	282,000,000원
2022.07	62.37㎡	6	280,000,000원
평균	-	8건	266,375,000원
최근12개월 평균	-	4건	282,750,000원

배당 분배

감정가/실질취득 vs 실거래

③ 예상배당 및 인수 구조

항목	금액
집행비용	3,446,000원
임차인 한대희 보증금 배당	185,554,000원
주택도시보증공사 미배당	0원
소유자 교부	0원

확약 적용 전 계산상 임차보증금 부족분 64,446,000원이 표시되나, 제출된 확약에 따라 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

④ 입찰 체크리스트

실질취득 189,000,000원은 최근12개월 평균 282,750,000원 대비 낮아 가격 메리트가 있습니다.
대항력 임차권은 반드시 확약서 원본 및 조건을 재확인해야 합니다.
28세대 소규모 오피스텔로 거래량과 환금성은 보수적으로 검토해야 합니다.
평균 유찰 횟수 1.3회로 추가 유찰 가능성도 함께 고려해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 줄었고, 남은 변수는 환금성”

이 물건의 핵심 리스크였던 대항력 임차권은 확약으로 해소되는 구조입니다. 최저가 기준 실질취득 189,000,000원은 최근12개월 평균 거래가보다 낮아 가격 측면에서는 유리합니다. 다만 소규모 오피스텔 특성상 매도 시점의 수요와 환금성을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.

부동산강제경매

임차권 인수 함정은 확약으로 해소 — 부천 제이비팰리스 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확약 확인

② 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

③ 예상배당 및 인수 구조

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 위험은 줄었고, 남은 변수는 환금성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 7,000만원
2	2026-07-08	대기	1억 8,900만원