인천지방법원 2025타경34985. 부천시 소사구 심곡본동 그랜드뷰에이동 5층 502호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 이현준이고 2021.04.01. 소유권이전등기가 이뤄졌으며 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구액은 270,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2022.01.10. 한빛자산관리대부의 가압류입니다. 그런데 임차인 배영환은 그보다 앞선 2021.03.10. 주민등록과 점유를 갖췄고 확정일자는 2021.02.05.입니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 사건이 아닙니다. 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서가 실질 인수 여부를 바꾸는 핵심 문서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34985 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-325 그랜드뷰에이동 5층502호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 성무로39번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이현준 · 2021.04.01. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 153,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 5층 502호 |
① 권리 흐름 — 대항력은 확실, 승부처는 확약서
말소기준은 2022.01.10. 한빛자산관리대부 가압류 30,366,074원입니다. 이후 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기는 2023.04.21.에 등기됐어도 임차인의 실제 대항력 기준이 되는 주민등록·점유는 2021.03.10.으로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배영환 | 건물의 전부 | 270,000,000원 | 2021.03.10 | 2021.02.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 배영환은 보증금 270,000,000원, 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권자로 배당요구가 확인되고 우선변제권도 있습니다. 보증기관 승계자로 표시된 인물이 별도 임차인으로 중복 기재된 구조는 아닙니다.
* 119,577,180원은 확약을 배제하고 대항력·배당 구조만 적용했을 때의 룰상 미배당액입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 313,000,000원, 현재 최저매각가는 153,370,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 다세대는 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 감정가 | 313,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 153,370,000원 · 감정가 49% · 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 107,359,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 75,151,300원 · 감정가 24% |
| 소유자 취득 거래가액 | 270,000,000원 |
| 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 경매 매각률 | 0.0% |
③ 예상배당표 (매각가 153,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,947,180원 |
| 1. 임차인 배영환 보증금 | 270,000,000원 | 150,422,820원 |
| 2. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 30,366,074원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 한빛자산관리대부와 신청채권자 주택도시보증공사에는 계산상 배당이 없습니다. 임차보증금 부족분은 119,577,180원이지만, 이 사건은 제출된 말소동의 확약서 때문에 이를 그대로 매수인 실질 부담으로 보면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부천시립도서관 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 제반 주위 여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 281.7㎡, 공시지가는 1,993,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·상대보호구역 등이 포함되며, 2025.8.26.~2026.8.25. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 그랜드뷰A동은 8세대 규모입니다. 경매 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 가격만큼 재매각 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 배영환의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다. 주택도시보증공사의 확약서가 해당 임차권에 적용되고 실제 말소까지 이어지는지 원문을 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 계산상 미배당은 119,577,180원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
- 낮은 최저가 착시. 현재 최저가는 감정가 49%지만 최근 실거래 비교값이 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거가 부족합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 건물 전부에 대한 임차권등기가 존재하므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 매각기일 2026.08.19. 기준 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 체납액을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 313,000,000원에서 두 차례 유찰돼 153,370,000원까지 내려온 다세대입니다. 그러나 일반적인 49% 할인 물건과는 권리구조가 다릅니다. 배영환의 전입·점유 2021.03.10.은 말소기준 2022.01.10.보다 빠르고, 보증금도 270,000,000원이라 확약서가 없다면 현재 회차에서 119,577,180원의 미배당 인수 위험이 생깁니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정대로 적용되면 그 임차권의 실질 인수는 0원이 되고, 현재 실질취득 판단 기준은 최저가 153,370,000원이 됩니다. 결국 이 사건은 “최저가가 얼마나 내려왔나”보다 확약서의 적용을 얼마나 확실하게 검증하느냐가 먼저입니다. 최근 실거래 비교값도 없어 49%라는 할인율 자체에는 가격 가점을 주기 어렵고, 8세대 소규모 다세대의 환금성까지 함께 확인해야 합니다. 권리는 확약 확인 전까지 조건부, 가격은 실거래 검증 전까지 보류가 맞는 접근입니다.
