한 줄 평 임차인 윤미선의 대항력 있는 임차권이 핵심입니다. 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 임차보증금 248,000,000원 중 배당받지 못하는 금액 97,646,200원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 단순 최저가가 아니라 실질취득가 기준으로 접근해야 합니다.
감정가 / 최저가
219,000,000원
153,300,000원
153,300,000원
1회 유찰
실질취득 예상
250,946,200원
최저가+인수액
임차보증금 인수
97,646,200원
대항력 임차권
핵심지표
임차권 리스크
점수 38 · C등급
인천지방법원 2025타경34987. 경기도 부천시 원미구 약대동 늘푸른빌 3층 302호 다세대주택입니다. 권리 분석의 중심은 근저당이 아니라 임차권등기된 대항력 임차인입니다. 윤미선 씨는 2021.11.24 전입, 2021.10.28 확정일자를 갖추고 있으며 임차보증금은 248,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 153,300,000원이지만 우선변제 배당 후 부족분 97,646,200원이 발생합니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 인수 가능 보증금이 따라붙는 구조이며, 시세 판단은 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34987 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 71-4 늘푸른빌 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 3층 302호 |
| 소유자 | 박소정 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준을 바꾼다
말소기준권리는 2022.04.12 설정된 주식회사온은자산관리대부 근저당권입니다. 그러나 임차인 윤미선의 전입일은 2021.11.24로 기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판단됩니다. 임차권등기는 매각으로 소멸 예정이지만, 부족 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 윤미선 | 248,000,000원 | 有 | 有 | 97,646,200원 가능 |
⚠️ 실질취득 기준 현재 회차 낙찰가 153,300,000원에서 임차인 부족분 97,646,200원을 더하면 실질 부담은 약 250,946,200원입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 배당 구조
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 임차인 윤미선 보증금 | 248,000,000원 | 150,353,800원 |
| 부족분(매수인 부담 가능) | 97,646,200원 | 0원 |
| 근저당권 · 주식회사온은자산관리대부 | 180,000,000원 | 0원 |
매각대금 배분
최저가 vs 실질취득
최저가만 보면 낮지만 임차보증금 인수 포함 시 부담이 증가합니다.
✅ 권리 확인 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 핵심 위험은 후순위 권리가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.
⛔ 입찰 주의 최저매각가 153,300,000원은 감정가 대비 낮지만, 임차보증금 부족분을 포함하면 실질취득은 약 250,946,200원입니다. 인수 가능성을 반영하지 않은 입찰은 위험합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 윤미선 임차권등기와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사항이 있으므로 실제 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당표를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 떨어진 다세대지만, 핵심은 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 248,000,000원 중 부족분 97,646,200원이 존재하기 때문입니다. 낙찰자는 최저가만 보는 것이 아니라 임차권 인수 가능성을 포함한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
