목록
특수권리·특수조건 3

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

D 매력지수38 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경34990 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 16.57㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
61,500,000원 6,150만 감정가 123,000,000원
감정가의 50% 2026-07-08 낙찰
최저매각가 60,270,000원 최저가 대비 +2%
낙찰일
07-08 낙찰 완료
부천지원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
602만원
최저가의 10% · 6,027,000원
감정가 대비
▼ 50.0% 싸게 매수
감정가 1.23억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 1억2천만 원 중 6,121만 원 이상 인수 위험이 남는 권리주의 물건입니다.
인쇄용 보기
대표 사진
현장 사진 12장 전체 보기 →
현장 사진 현장 사진 추가 사진 +8
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설(감정 이용상태 오피스텔)

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 남는다 — 김포 풍무 메트로프라임 414호

인천지방법원 2025타경34990 · 경기도 김포시 풍무동 863 풍무 메트로프라임1차 4층414호
감정가 123,000,000원 · 최저매각가 60,270,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매(주택도시보증공사)
38점
매력지수 D등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 인수 위험과 확약 확인 필요로 보수 접근
임차권등기 보증금 1억2천만원 중 배당 부족분 6,121만원 인수 구조이며, 실질취득이 감정가 수준에 근접해 권리 리스크가 가격 장점을 상쇄한다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리의 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수입니다. 김현정 임차인은 말소기준권리 이전 전입·확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 현재 회차 최저가 60,270,000원은 낮아 보이지만, 배당 부족분 61,214,860원이 매수인에게 인수될 수 있어 실질취득가는 약 121,484,860원으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
123,000,000원
60,270,000원 · 2회 유찰
실질취득 예상
121,484,860원
낙찰가+인수액 기준
인수 위험
61,214,860원
임차보증금 부족분
핵심지표
대항력 有
임차권등기 1건

인천지방법원 2025타경34990. 김포시 풍무동 풍무 메트로프라임1차 414호 근린시설 물건입니다. 감정 이용상태는 공부상 복층구조형식 오피스텔로 확인됩니다. 표면 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 일반적인 깨끗한 권리 물건이 아닙니다. 핵심은 을구 순위 1번 주택임차권등기입니다.

김현정 임차인은 임대차계약일 2021.03.12, 주민등록 2021.03.25, 확정일자 2021.03.16으로 말소기준권리 이전 권리를 확보했습니다. 현재 배당에서는 보증금 120,000,000원 중 58,785,140원만 배당되고 부족분 61,214,860원이 남아 매수인 인수 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경34990
소재지경기도 김포시 풍무동 863 풍무 메트로프라임1차 4층414호
물건종류 / 이용근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 복층구조형식
소유자황선신
감정가 / 최저가123,000,000원 / 60,270,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 120,000,000원
매각기일2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

⚠️ 대항력 임차권 주의 임차권등기명령으로 등기된 김현정 임차인은 전입일과 확정일자가 말소기준권리 이전입니다. 배당 부족분은 매수인이 부담할 수 있으므로 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
김현정120,000,000원有有인수 가능

임차권등기 순위는 을구 1번입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가에서는 전액 회수가 어렵습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있으므로 실제 인수 범위는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,484,860원
임차인 김현정 보증금120,000,000원58,785,140원
주택도시보증공사120,000,000원0원
매수인 인수61,214,860원인수 가능
매각대금 배분
회차별 실질취득 부담
낙찰가가 내려가도 부족한 임차보증금 인수가 증가해 총 부담은 일정 수준 유지됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수 구조

현재 회차2회 유찰 · 60,270,000원 · 인수 61,214,860원
3회 유찰42,189,000원 · 인수 78,970,402원
4회 유찰29,532,299원 · 인수 91,399,282원
⛔ 최저가 착시 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커집니다. 따라서 현재 최저가 60,270,000원만 보고 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모

  • 입지. 경기도 김포시 풍무동 김포신풍초등학교 서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·공동주택·학교가 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
  • 용도지역. 준주거지역 및 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(풍무2) 관련 제한이 확인됩니다.
  • 환금성. 오피스텔형 근린시설로 임대관계와 수요층 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 임차권 원본 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 인수 범위에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
  • 실질취득 계산. 입찰가는 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수 가능 보증금 기준으로 판단해야 합니다.
  • 점유 확인. 임차권등기권자의 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
  • 관리비 확인. 집합건물 관련 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수액”

이 사건은 최저매각가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기가 존재하고, 현재 배당 구조에서는 61,214,860원의 부족분 인수 가능성이 남습니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조이므로 단순히 유찰 횟수만 보고 접근해서는 안 됩니다. 확약서 적용 범위를 확인한 뒤 실질취득 기준으로 판단해야 하는 권리주의 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기·경매·배당 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견이며, 실제 입찰 전 원본 서류와 법률 전문가 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등 일부 변동 요소는 반영되지 않을 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 김포시 풍무동 863 풍무 메트로프라임1차 4층414호

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.
로드뷰 풀스크린 카카오맵에서 길찾기 인쇄용

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

현장 사진 (12장)

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고