198,400,000원
서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 ‘라피아노’ 5층 503호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 4,920,000,000원입니다. 공동담보목록 제2022-720호가 함께 기재돼 있고, 이후 2025.01.24. 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 경매신청채권자의 청구액은 4,198,152,828원입니다.
현황조사 등에 나타난 임차인은 모두 16명입니다. 가장 빠른 전입일도 2022.11.04.로 말소기준일인 2022.07.22.보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인 전부가 대항력 없음으로 분류되고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 16명 모두 점유부분과 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자도 확인되지 않아 권리 인수와 별개로 점유·명도 난도는 낮다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제5층 제503호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 2층~6층 다세대주택 이용 · 본건 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 · 14세대 · 사용승인 2022.07.14. |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 198,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.07.22. 접수된 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.24. 접수된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022.11.22.에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다. 이 기재의 매각 후 처리와 임대사업자 관련 사항은 매각물건명세서 및 관계 서류를 원본 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13. | 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26. | 2025.03.05. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11. | 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06. | 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07. | 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04. | 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05. | 2025.02.07. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19. | 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15. | 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07. | 2025.02.17. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11. | 2025.03.13. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28. | 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30. | 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30. | 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02. | 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12. | 2025.03.05. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 16명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 배당요구가 확인된 임차인은 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원 등 5명입니다. 다만 확정일자와 보증금이 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니지만, 배당요구 여부와 실제 점유상태는 명도 절차에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%와 시세 할인은 다르다
감정가 310,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 198,400,000원입니다. 감정가 대비 64%이지만, 확인 가능한 실거래가가 없어 감정가 자체가 현재 시장가격과 얼마나 일치하는지는 판단하기 어렵습니다. 따라서 “36% 할인됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 실질취득 | 근저당 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 198,400,000원 | 198,400,000원 | 194,822,400원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 158,720,000원 | 158,720,000원 | 155,697,920원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 126,976,000원 | 126,976,000원 | 124,398,336원 |
④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,577,600원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 194,822,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권자에게 194,822,400원이 배당되고 4,725,177,600원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액 4,198,152,828원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층은 제2종근린생활시설, 2층부터 6층은 다세대주택으로 이용 중이며 본건은 5층 503호입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 시장, 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.07.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기, 난방, 도시가스, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 12m 도로에 접하며 토지는 장방형 평지입니다.
- 토지. 토지면적 273㎡, 공시지가 5,001,000원/㎡이며 제2종일반주거지역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역 등에 포함됩니다.
- 공부상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 16명의 실제 점유 확인. 각 임차인의 점유 호실·점유부분과 현재 거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 최우선변제와 배당순위 변동 가능성을 확인하기 위해 보증금과 확정일자를 원본 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기된 임대의무와 임대사업자 관련 사항이 매각 후 어떻게 처리되는지 관계 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최저가 198,400,000원은 감정가의 64%일 뿐입니다. 인근 다세대주택의 실제 거래조건과 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 금액 인수만 보면 단순합니다. 말소기준일보다 앞선 임차인이 없고, 확인된 임차인 16명 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 한 호실에 다수의 임차인이 조사됐고 점유부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점은 명도 난도를 높입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 198,400,000원으로 감정가의 64%지만 비교할 실거래 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기 확인까지 필요합니다. 결론은 금액 인수는 양호, 점유와 가격 판단은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 16명의 실제 점유관계와 현재 시장가격을 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.